Affitti brevi e gentrificazione: l'evoluzione del mercato immobiliare italiano
- di: Cristina Volpe Rinonapoli
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano ha assistito a una crescita significativa degli affitti brevi, alimentata dalla diffusione di piattaforme digitali e dall'aumento del turismo. Questo fenomeno ha contribuito a trasformare interi quartieri, innescando processi di gentrificazione che hanno reso le città meno accessibili per i residenti storici.
Affitti brevi e gentrificazione: l'evoluzione del mercato immobiliare italiano
Secondo i dati dell'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab), nel 2024 il valore degli affitti brevi in Italia ha raggiunto i 66 miliardi di euro, con un incremento di 10 miliardi rispetto all'anno precedente. Questo aumento è attribuibile sia alla crescita delle prenotazioni dirette, sia all'indotto generato dal settore.
La diffusione degli affitti brevi ha portato a una riduzione dell'offerta di abitazioni disponibili per contratti a lungo termine, contribuendo all'aumento dei canoni di locazione nelle principali città italiane. A Milano, ad esempio, si è registrato un incremento significativo degli affitti brevi, con un conseguente aumento dei prezzi per gli affitti tradizionali.
Gentrificazione e impatto sulle comunità locali
La gentrificazione è un processo attraverso il quale quartieri storicamente abitati da classi medio-basse vengono trasformati in zone residenziali per ceti più abbienti, spesso a seguito di interventi di riqualificazione urbana e dell'aumento dei prezzi immobiliari. Questo fenomeno porta all'espulsione dei residenti originari, alterando il tessuto sociale delle comunità.
In Italia, città come Firenze, Roma e Napoli stanno vivendo queste dinamiche. A Firenze, l'aumento degli affitti brevi ha reso difficile per i residenti trovare alloggi a prezzi accessibili nel centro storico, spingendoli verso le periferie. A Roma, l'attesa per il Giubileo del 2025 ha intensificato la conversione di appartamenti in affitti brevi, riducendo ulteriormente l'offerta di abitazioni per i residenti.
Il caso specifico di Firenze
Firenze rappresenta un esempio emblematico delle sfide legate agli affitti brevi e alla gentrificazione. Nei primi nove mesi del 2024, la città ha registrato quasi 8 milioni di presenze turistiche, generando un gettito stimato di 77 milioni di euro dalla tassa di soggiorno. Questo afflusso massiccio ha portato a una proliferazione degli affitti brevi nel centro storico, contribuendo all'aumento dei canoni di locazione e alla progressiva espulsione dei residenti storici.
Per contrastare questo fenomeno, l'amministrazione comunale ha adottato diverse misure. Nel luglio 2024, il Consiglio comunale ha approvato una delibera che vieta la registrazione di nuovi alloggi destinati agli affitti brevi nell'area del centro storico riconosciuta patrimonio mondiale dall'UNESCO. Tuttavia, questa norma è stata successivamente dichiarata non valida dal Tribunale amministrativo regionale (TAR) della Toscana a causa di problemi procedurali. Nonostante ciò, l'amministrazione ha espresso l'intenzione di correggere le incongruenze e riproporre la misura per tutelare i residenti e preservare l'identità del centro storico.
Parallelamente, sono aumentate le proteste da parte dei cittadini. Nel novembre 2024, il comitato "Salvi-Amo Firenze" ha organizzato un'azione dimostrativa contro l'uso delle key box, dispositivi che facilitano il self check-in negli affitti brevi, evidenziando l'elevato numero di b&b nel centro storico e l'impatto negativo sulla qualità della vita dei residenti.
Inoltre, dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive e gli immobili destinati agli affitti brevi. A Firenze, le autorità hanno stabilito criteri specifici per l'esposizione del CIN, tenendo conto del contesto storico e artistico della città, con caratteristiche distinte tra le aree UNESCO e le zone esterne al perimetro UNESCO. Tuttavia, non tutti i proprietari si sono adeguati alla nuova normativa, portando a ulteriori tensioni e proteste da parte dei residenti.
Le risposte delle istituzioni
Di fronte a queste sfide, le istituzioni stanno cercando di adottare misure per regolamentare il mercato degli affitti brevi e contenere gli effetti della gentrificazione. A livello nazionale, è stata introdotta la "cedolare secca" sugli affitti brevi, un regime fiscale che prevede un'aliquota fissa sui redditi derivanti da locazioni di breve durata, con l'obiettivo di semplificare la gestione fiscale e garantire maggiore trasparenza.
Tuttavia, le normative locali variano significativamente. A Firenze, l'amministrazione comunale ha tentato di limitare gli affitti brevi nel centro storico, ma tali misure sono state oggetto di dibattito e contestazione. A Roma, le autorità hanno intensificato i controlli sulle locazioni turistiche, imponendo sanzioni per le irregolarità riscontrate.
Una sfida complessa per le città
Il fenomeno degli affitti brevi rappresenta una sfida complessa per le città italiane, richiedendo un equilibrio tra lo sviluppo economico legato al turismo e la tutela del diritto all'abitare per i residenti. La gentrificazione, alimentata dall'aumento degli affitti brevi, rischia di trasformare radicalmente il volto delle nostre città, rendendole meno inclusive e più orientate al profitto.