Iter accelerato, tutele per i fragili e incentivi fiscali: il fronte casa si sposta sugli sfratti. La linea dei proprietari è chiara: tempi certi per liberare gli immobili, più offerta sul mercato e canoni in discesa. Ma restano nodi sensibili: morosità incolpevole, affitti brevi, equilibri sociali.
(Foto: il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa).
Cosa cambierebbe davvero
La novità politica sul tavolo prevede una procedura amministrativa speciale per lo sfratto in caso di morosità di due mensilità consecutive, con attivazione di un’Autorità per l’esecuzione degli sfratti collegata alla Giustizia. Il dispositivo punta a ridurre drasticamente i tempi: titolo esecutivo entro pochi giorni dalla richiesta documentata del proprietario e esecuzione entro 30 giorni, con possibili estensioni fino a 90 in casi specifici. Sono contemplati ricorsi rapidi e deroghe per comprovata difficoltà economica temporanea, oltre al coinvolgimento dei servizi sociali per nuclei con minori o persone non autosufficienti.
La posizione dei proprietari
Per il fronte dei proprietari, la priorità è spezzare l’incertezza procedurale: “Tempi certi sugli sfratti significano più case in locazione e canoni più bassi”, sostiene il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. L’associazione spinge su due leve fiscali: estensione della cedolare secca al 10% a tutti i Comuni e abbattimento dell’Imu sui contratti a canone concordato. Obiettivo dichiarato: riportare sul mercato migliaia di alloggi oggi trattenuti per paura di contenziosi lunghi o destinati a usi meno rischiosi.
L’effetto sul mercato degli affitti
Più offerta significa maggiore concorrenza tra proprietari e, in prospettiva, pressione al ribasso sui canoni. Il quadro recente mostra un mercato ancora teso: i canoni hanno segnato aumenti tendenziali tra il 3% e il 6% nell’ultimo anno, con picchi nelle grandi città e nelle aree turistiche. La dinamica è stata sostenuta da domanda elevata (studenti, lavoratori in mobilità, famiglie) e da un’offerta spesso inadeguata per qualità o per convenienza rispetto agli affitti brevi. Se l’iter di rilascio si accorcia e le incentivazioni fiscali rendono più profittevoli i contratti lunghi, il risultato atteso è una riapertura dei rubinetti dell’offerta residenziale.
Le tutele per chi è in difficoltà
Il progetto normativo prevede un fondo di emergenza abitativa con interventi ponte per i nuclei in morosità incolpevole (perdita del lavoro, malattia grave, separazione). In parallelo, i servizi sociali possono chiedere rinvii brevi e mirati per accompagnare la ricollocazione. Questo equilibrio tra rapidità dell’azione e protezione dei fragili è essenziale per evitare che la stretta sugli inquilini morosi si traduca in nuove sacche di esclusione abitativa.
Il nodo degli affitti brevi e del fisco
Il rimbalzo degli affitti turistici ha sottratto stock all’abitativo tradizionale, specie nei centri storici e nelle città universitarie. Qui il canone concordato può essere l’antidoto, se accompagnato da cedolare agevolata e Imu più leggera. Per i proprietari che rientrano nel lungo periodo, l’abbattimento del rischio legale (sfratti più veloci) e del costo fiscale potrebbe colmare il differenziale di rendimento rispetto alle locazioni brevi.
Perché velocizzare gli sfratti può ridurre i canoni
Quando l’orizzonte temporale per rientrare in possesso dell’immobile è incerto, i proprietari tendono a prezzare il rischio al rialzo o a uscire dal mercato. Un’Autorità dedicata, con istruttoria documentale standardizzata e scadenze strette, riduce il premio per il rischio: più annunci, maggiore competizione, affitti più accessibili. La condizione necessaria è che la tutela dei soggetti vulnerabili sia effettiva e tempestiva, altrimenti il costo sociale si sposta altrove (emergenza alloggi, occupazioni, spesa comunale).
Il capitolo occupazioni abusive
Negli ultimi mesi si è rafforzata la procedura di sgombero accelerato per le occupazioni senza titolo, con tempi operativi ridotti e inasprimento delle sanzioni. La richiesta dei proprietari è di uniformare questi meccanismi a tutti gli immobili e di integrarli in un sistema coerente con la nuova corsia rapida per gli sfratti, per prevenire la “ricaduta” da fine locazione a occupazione.
Numeri in breve
Negli ultimi due anni il quadro statistico segnala convalide di sfratto intorno a quota 40 mila l’anno, con la morosità come principale causa. Le richieste di esecuzione e le esecuzioni con ufficiale giudiziario restano consistenti, pur con oscillazioni territoriali marcate. Nel frattempo i canoni medi hanno registrato un trend di crescita con fasi di rallentamento trimestrale, ma permangono livelli elevati nelle principali piazze urbane.
Le criticità e i rischi
Tre i punti da monitorare: a) l’attuazione reale dei tempi promessi, b) la capacità di filtro dell’Autorità per evitare abusi e garantire difesa e ricorso effettivi agli inquilini, c) il coordinamento con i servizi sociali e i fondi per la morosità incolpevole. Senza queste molle, l’accelerazione potrebbe produrre solo contenziosi a catena e caricare gli enti locali.
Cosa guardare nei prossimi mesi
Iter parlamentare e decreti attuativi, definizione puntuale dei requisiti documentali, risorse del fondo emergenza, platea e durata della cedolare al 10%, eventuale riduzione Imu per i contratti concordati. Se il disegno reggerà alla prova dell’attuazione, il mercato potrebbe finalmente spostarsi da una logica difensiva a una fase espansiva dell’offerta, con benefici misurabili su prezzi e qualità degli alloggi.