Lettere “verdi”, incroci digitali e rendite rimaste ferme: la nuova ondata di controlli punta gli immobili ristrutturati (bene) ma “registrati” ancora come prima. Ecco chi finisce nel mirino e come uscire dalla partita senza farsi male.
L’immobile cambia faccia: cappotto, serramenti, impianti, magari fotovoltaico e interventi strutturali. Il catasto, però, resta immobile. È qui che entra in scena Agenzia delle Entrate con una campagna di compliance (tradotto: “ti scrivo prima di passare alle maniere forti”) dedicata alle variazioni catastali legate ai lavori agevolati dal Superbonus.
Sui numeri circolano due racconti: da una parte, diverse testate parlano di 20.000 lettere nel 2026, in continuità con un piano che negli anni scorsi è stato descritto come triennale (con 15mila nel 2025 e 25mila nel 2027, per circa 60mila immobili monitorati). Dall’altra, compaiono rilanci che arrivano a 400.000 comunicazioni. La fotografia più “strutturata” è quella del piano a scaglioni; quella più “muscolare” è il dato delle 400mila, riportato come volume complessivo di invii. In pratica: l’onda è reale, l’ordine di grandezza varia a seconda di come si conta (piano annuale vs platea potenziale).
Un punto, invece, è stabile: la lettera non è una condanna e non è (di per sé) un accesso ispettivo. Come è stato spiegato in modo netto nelle ricostruzioni di questi mesi, "non rappresenta l’avvio formale di un controllo, ma un invito a spiegare la nuova posizione". Se hai documenti, li mandi. Se hai dimenticato un adempimento, lo fai. Se pensi di non doverlo fare, argomenti e chiudi il cerchio.
Perché adesso? Perché il Superbonus è stato una macchina enorme: secondo le analisi dell’UPB, nel quadriennio 2020-2023 l’ammontare del Superbonus è stato nell’ordine di circa 170 miliardi e l’impatto sul debito si spalma soprattutto sul triennio successivo. Quando lo Stato paga (tanto), poi controlla (molto).
Il meccanismo è semplice: Entrate incrocia le comunicazioni legate alle opzioni dei bonus (sconto/cessione) con la banca dati catastale e cerca le sproporzioni. Il bersaglio tipico è l’immobile con rendita bassa o addirittura a zero a fronte di lavori che, sulla carta, hanno mosso importi importanti. Non è una “caccia a strascico”: è una selezione per incongruenze, con il digitale a fare da cane da punta.
La domanda che conta, infatti, non è “ho fatto lavori col Superbonus?”. È: quei lavori hanno cambiato in modo rilevante le caratteristiche dell’unità immobiliare al punto da rendere necessaria la variazione di classamento/rendita? La campagna nasce proprio per intercettare i casi in cui l’aggiornamento sarebbe stato dovuto e invece è rimasto nel cassetto.
Sul “quando” e sul “come” l’impianto è stato formalizzato con un provvedimento attuativo del 2025 e con i chiarimenti di filiera: la comunicazione arriva via PEC o raccomandata e contiene i dati dell’intestatario, l’identificativo catastale e il riferimento all’intervento agevolato. Dentro c’è l’invito a fornire elementi o a regolarizzare la posizione, allegando quanto serve.
Attenzione però a una trappola narrativa: non sempre la variazione catastale scatta in automatico solo perché l’edificio è più efficiente. In vari approfondimenti tecnici è stato ripetuto che l’obbligo va valutato caso per caso, perché non ogni intervento si traduce necessariamente in un cambio di categoria, classe o consistenza. In altre parole: non è “Superbonus uguale Docfa”, ma “Superbonus più modifiche rilevanti uguale Docfa”.
E allora chi rischia davvero? Prima fascia: chi ha “ringiovanito” un immobile con rendita quasi simbolica, o con una situazione catastale che racconta un’altra storia (esempio classico: edifici collabenti, unità censite con rendita nulla, incongruenze evidenti). Seconda fascia: condomini con lavori importanti che hanno migliorato prestazioni e dotazioni e che, tuttavia, non hanno mai completato l’iter catastale quando necessario. Terza fascia: immobili in cui risultano interventi che incidono su elementi che di solito pesano nel classamento (impiantistica rilevante, cambi di destinazione d’uso, variazioni distributive o di consistenza).
Le sanzioni sono il motivo per cui la lettera va presa sul serio. Se l’aggiornamento era dovuto e non è stato fatto, la regolarizzazione spontanea può passare dal ravvedimento operoso, con una sanzione ridotta che in molte ricostruzioni operative viene indicata come 172 euro. Se invece si ignora l’avviso e l’ufficio procede, il conto può crescere: si parla di sanzioni più pesanti (oltre a interessi e recuperi collegati), con la rendita attribuita d’ufficio tramite atto impugnabile nei termini.
Tradotto: la lettera è un “salvagente con corda”. Ma non resta in acqua per sempre. E non è neppure un invito a correre a occhi chiusi: è un invito a fare verifica e a muoversi con un tecnico, perché la pratica catastale richiede competenze e documentazione.
Cosa fare, quindi, in concreto? Primo: non farsi prendere dal panico e non buttare la lettera nel cassetto. Secondo: recuperare la documentazione lavori (fine lavori, asseverazioni, pratiche edilizie, computi, eventuale APE ante e post). Terzo: verificare con un professionista se gli interventi hanno determinato una variazione catastale dovuta. Quarto: se l’adempimento era necessario, procedere con Docfa e, se applicabile, con il ravvedimento. Quinto: se l’adempimento non era dovuto, rispondere comunque spiegando perché, con elementi tecnici coerenti.
Un dettaglio che molti sottovalutano: aggiornare la rendita non è solo “burocrazia”. La rendita entra in gioco su imposte e tributi (a partire dall’IMU, dove dovuta), oltre a vari calcoli collegati. È il motivo per cui l’amministrazione considera l’aggiornamento un tassello di correttezza fiscale: se l’immobile vale di più (ai parametri catastali), il sistema vuole che lo dica.
E c’è un altro tema di sfondo: il controllo sul patrimonio immobiliare non si ferma al Superbonus. Negli stessi mesi, il dibattito pubblico torna spesso su “case fantasma” e immobili non correttamente censiti. Il messaggio politico-amministrativo è chiaro: con banche dati che dialogano sempre di più, l’area grigia si restringe.
Morale: se hai fatto lavori importanti, la domanda non è “arriverà una lettera?”. La domanda è “se arrivasse, io cosa rispondo domani mattina?”. Chi ha tenuto ordinata la documentazione e ha chiuso gli adempimenti quando serviva, dorme sereno. Chi ha rimandato, ha ancora una porta aperta: entrarci adesso costa molto meno che farsi buttare giù la porta dopo.