Coima Res, primaria società immobiliare specializzata in investimenti e gestioni di immobili commerciali in Italia, si concentra ancora di più sul business a Milano e porta a casa, dopo un bilancio 2018 in crescita, anche una buona prima Trimestrale 2019. La strategia del Gruppo la esprime in maniera chiarissima Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore delegato: “Nel primo trimestre del 2019 siamo stati attivi sia nella stipula di nuovi contratti di locazione sia nelle cessioni. Durante il periodo, abbiamo inoltre portato avanti il progetto Corso Como Place che è previsto completarsi nel 2020 e per il quale siamo in discussioni avanzate con vari potenziali conduttori. Le prospettive del segmento uffici a Milano rimangono positive sia per gli investimenti che per le locazioni, elementi che sostengono l’attrattiva del nostro portafoglio, che è ora collocato per il 90% a Milano e per il 40% a Porta Nuova”.
La Trimestrale 2019
La Trimestrale conferma e rafforza quanto era già emerso dal bilancio 2018: il portafoglio non solo è diventato più produttivo, ma anche più resiliente grazie a un’accorta attività di rotazione, in grado quindi di offrire maggiori garanzie nel caso di improvvise turbolenze di mercato. Crescita, quindi, con più redditività e più sicurezza.
I numeri della Trimestrale di Coima Res parlano chiaro: crescita dei canoni su base ‘like for like’ (ossia a perimetro omogeneo rispetto allo stesso trimestre 2018) del 6,2%; canoni di locazione complessivamente stabili anno su anno ad 8,7 milioni di euro: Margine operativo lordo (Ebitda) in aumento del 5,6% rispetto al I trimestre 2018, a 5,5 milioni di euro; utile netto a 4,7 milioni, incrementando del 37,8%, EPRA NAV per azione (rappresenta il valore del portafoglio immobiliare al netto dell’indebitamento finanziario) per azione in crescita dell’1,1% a 11,84 euro; LTV (Loan to Value, rappresenta il rapporto tra l’indebitamento netto ed il valore del portafoglio immobiliare) prudente, pari al 34,0%; disponibilità liquide per oltre 80 milioni che permettono di effettuare acquisizioni.
Sul fronte del patrimonio, il ‘Gross asset value’, in sostanza il patrimonio lordo, si attesta a 666,6 milioni, in aumento rispetto ai 663,9 del dicembre 2018. Importanti nel primo trimestre 2019 i risultati sul fronte della gestione attiva degli immobili: nuovi contratti di locazione per un totale di 1,1 milioni di euro; affittate due filiali bancarie precedentemente sfitte; locato un intero piano dell’immobile Gioiaotto ad un premio del 50%; cessione di una filiale bancaria ad un premio del 4,2%.
E l’importante progetto Corso Como Place (già progetto Bonnet) prosegue secondo i tempi previsti, con consegna prevista per il 2020 e l’obiettivo di locazione di una porzione significativa del progetto già nel 2019.
Il bilancio 2018
Come detto, la Trimestrale segue con coerenza e spinta quanto già emerso nel bilancio 2018 di Coima Res, sia come strategia che come risultati. I numeri dell’anno hanno infatti evidenziato forte solidità, con i canoni di locazione in crescita del 5,9% ad 36,3 milioni; l’aumento dei canoni su base ‘like for like’ del 2,5%; il margine Noi (Net operating income) stabile all’89,1%; l’utile netto in crescita del 60,2% a 46,3 milioni; l’Epra Nav per azione in incremento del 9,6% a 11,71 euro; il Return on equity (Roe) all’11,8% contro l’8% del 2017).
Per quanto riguarda il patrimonio, il Gross asset value (Bonnet su base pro rata) nel 2018 è cresciuto a 663,9 milioni di euro rispetto ai 610,7 del 2017 (+8,7%).
Cifre che l’Ad Manfredi Catella, in occasione della presentazione del bilancio 2018, ha inquadrato così: “Il nostro focus nel 2018 è stato l’acquisto di immobili con potenziale di crescita a Milano Porta Nuova e la vendita di asset maturi e non core cristallizzando la creazione di valore. L’acquisizione del Pavilion a Milano e la cessione dell’Eurcenter a Roma sono importanti elementi che rafforzano il nostro track record e la nostra proposta di creazione di valore. In prospettiva, continueremo a concentrarci sulla gestione immobiliare, sulla valutazione attenta e selettiva di nuove opportunità di investimento, sempre mantenendo un livello prudente di leva finanziaria”.
L’Outlook
Come detto, Coima Res, “in questo momento di incertezza macroeconomica sia in Italia che in Europa”, ha deciso di concentrarsi a Milano, “il mercato degli uffici più resiliente, grande, trasparente e liquido d’Italia”. Milano negli ultimi 4 anni ha rappresentato oltre il 60% del mercato degli uffici in Italia, sia per numero di operazioni che di volumi di investimenti. E Milano è caratterizzata da solidi fondamentali tra domanda e offerta, in particolare a causa della scarsità di immobili di Grado A, che rappresentano solo il 10% del totale stock ad uso ufficio, ma rappresentano oltre il 70% della domanda da parte dei conduttori. Questo squilibrio suggerisce che la domanda potrebbe superare di 2-3 volte l’offerta nei prossimi anni, il che sosterrà la crescita dei canoni a breve e medio termine. Un business in cui Coima Res è già saldamente impiantata e che vuole incrementare.