Multiproprietà: verso la fine o un nuovo inizio? La risposta di Federcontribuenti
- di: Romolo Martelloni
Da anni Federcontribuenti rappresenta un osservatorio privilegiato del mercato delle multiproprietà immobiliari, dei suoi aspetti patologici e della sua progressiva evoluzione. Nel corso di questi decenni l'Associazione senza scopo di lucro è stata affianco ai consumatori che, allettati dalla duplice prospettiva di fare un buon investimento immobiliare e di passare le proprie vacanze in un resort collocato in qualche località da sogno, hanno dovuto il più delle volte ricredersi e trovarsi a dover fronteggiare richieste di spese di gestione annue eccessive rispetto allo standard delle strutture ospitanti, molto spesso soggette a degrado per carenze manutentive, e questo senza la concreta possibilità di liberarsi del diritto acquistato, eventualmente cedendolo a terzi.
Multiproprietà: verso la fine o un nuovo inizio? La risposta di Federcontribuenti
Si, perché chi ha acquistato una multiproprietà, in una delle varie declinazioni in cui questa tipologia di diritto reale o personale di godimento di immobili si è evoluta nel tempo, si è trovato a scoprire che non esiste un “mercato dell'usato”; che l'acquisto fatto nella prospettiva di un investimento da lasciare magari ai propri eredi, si è rivelato un debito da cui ci si sarebbe più riusciti ad affrancare. La saturazione del “mercato del nuovo” determinata da politiche di vendita poco ortodosse, attuate da operatori commerciali a dir poco arrembanti, hanno infatti determinato un ingessamento della circolazione di questi presunti asset e, più in generale, un diffuso senso di sfiducia dei consumatori nei confronti di questa tipologia di prodotti.
Il Presidente di Federcontribuenti, Marco Paccagnella, segue il settore delle multiproprietà fin da quando esso è sorto e nel tempo ha monitorato il suo andamento, affiancando i consumatori nella cause che hanno visto l'annullamento da parte di molti tribunali dei contratti di acquisto di multiproprietà a causa della assoluta indeterminatezza del loro oggetto, con la conseguente condanna delle società venditrici o finanziatrici alla retrocessione agli acquirenti delle somme da questi pagate a fronte di un contratto dichiarato nullo.
Non vi è dubbio, afferma Paccagnella, che nel tempo le società che vendono le multiproprietà hanno imparato la lezione e si sono dotate di strumenti contrattuali migliori e meno attaccabili, utilizzando politiche di vendita diverse, quali la permuta, il più delle volte onerosa, della vecchia multiproprietà con una nuova, che tuttavia sposta, ma non risolve il problema delle ingenti spese di gestione che questa tipologia di acquisto inevitabilmente comporta e che grava sul multiproprietario e, in prospettiva, sui suoi eredi.
Alcune società che gestiscono strutture in multiproprietà si sono determinate a riacquisire la piena titolarità dei diritti ceduti, recapitando ai vari multiproprietari preventivi di spese per ristrutturazioni radicali degli immobili da milioni di euro, così da indurli a cedere loro a titolo gratuito i loro diritti, in cambio dell'accollo degli oneri di ristrutturazione. In altre società titolari di multiproprietà, nelle quali i diritti di godimento degli immobili sono rappresentati da azioni detenute dai vari multiproprietari, il socio di maggioranza ha votato in assemblea la messa in liquidazione della società, in modo da vendere i vari appartamenti sgravati dai diritti dei multiproprietari, che sono stati così messi alla porta.
Queste situazioni hanno portato ad un aumento esponenziale le richieste di assistenza che Federcontribuenti riceve quotidianamente dai multiproprietari, disposti a tutto pur di disfarsi del fardello che si trovano caricato sulle spalle, magari perché ereditato dai propri genitori.
Federcontribuenti è in grado di offrire oggi ai propri associati una risposta ed una soluzione, ispirata al principio di economia circolare, che tende a dare nuovo valore alla multiproprietà, trattandola non come un rifiuto del ciclo economico, ma come una risorsa da riposizionare nel mercato sotto altra forma.
Grazie al ruolo di advisory svolto dallo Studio legale Gabrieli di Padova e nello specifico, dall'avv. Fabio Gabrieli che da anni segue la contrattualistica ed i contenziosi riguardanti la multiproprietà, è stato avviato un progetto di collaborazione che pernea attorno la figura di un affermato imprenditore del settore turistico, volto alla costituzione di una sorta di fondo, destinato ad acquisire, in proprietà o in diritto utilizzo temporaneo, le multiproprietà di chi vuole disfarsene o, più semplicemente, è disposto a concederne l'utilizzo in cambio della liberazione temporanea o perpertua, a seconda dei casi, dalle spese di gestione, previa la valutazione del luogo della struttura e del periodo assegnato per l’utilizzo.
Una volta acquisite le multiproprietà il fondo si occuperà quindi di riproporle nel mercato attraverso apposite piattaforme dedicate al turismo, per la fruizione di periodi di vacanza da parte di soggetti interessati a goderne, senza tuttavia la necessità di doverne acquistare il relativo perpetuo diritto immobiliare.
In questo modo, afferma Paccagnella, pensiamo di aver trovato la quadratura del cerchio, dando ai multiproprietari la possibilità di cedere definitivamente o di concedere temporaneamente al fond il loro diritto, sollevandoli così da gravosi oneri futuri, a condizione che essi vengano previamente regolarizzati per il passato laddove vi fossero in essere delle pendenze, il più delle volte definibili a saldo e stralcio grazie all'intervento dei nostri legali.