Frosinone, Cosenza e Messina non sono le solite aree del Paese che compaiono ai primi posti quando si parla di statistiche immobiliari, che si tratti di compravendite, di prezzi o di valore degli immobili. Sono invece nelle prime tre posizioni nella classifica delle province con più unità collabenti. Ovvero i fabbricati che, secondo il catasto, hanno perduto la loro capacità reddituale, in quanto diroccati o fatiscenti, o addirittura ruderi. Possono essere anche immobili con il tetto crollato o parzialmente demoliti o caratterizzati da un notevole stato di degrado. A evidenziarlo è uno studio targato Confedilizia, dal quale si evince che nella provincia di Frosinone sono 31.902 (dati 2023), quasi sei volte in più che nella vicina Città metropolitana di Roma Capitale, dove sono solo 5.709.
Confedilizia: i ruderi sono cresciuti del 123% in 12 anni
Nel cosentino e nel messinese se ne contano rispettivamente 22.974 e 18.537, mentre nel milanese, provincia molto più popolosa, solamente 1.764. Inutile sottolineare che se, invece, analizzassimo i dati sulle abitazioni civili più diffuse, quelle di categoria A/2, troveremmo posizioni invertite, in provincia di Roma ce ne sono 1 milione e 129mila, quasi dieci volte in più che nel frusinate, 128.948. Nel complesso in Italia le unità collabenti sono 620.003, la loro presenza, come si è visto, è totalmente slegata dalla numerosità della popolazione e la loro distribuzione rappresenta, piuttosto, una mappa del disagio economico, sociale e demografico. Del resto, oltre alle province di Frosinone, Cosenza e Messina, ai primi posti vi sono anche quelle di Torino, Cuneo, Foggia, Reggio Calabria, Lecce e Benevento, dove ruderi e immobili fatiscenti sono, in ognuna di esse, tra i 14mila e i 16mila. Si tratta quindi di zone del Mezzogiorno e di aree della regione del Nord in cui la montagna ha sofferto il maggiore declino economico e demografico, il Piemonte.
Tuttavia l’elemento più indicativo è probabilmente la crescita nel tempo delle unità collabenti. Il confronto è con il 2011, ovvero prima dell’introduzione dell’Imu, imposta che ha inciso significativamente nell’innalzamento di questi dati. Se le abitazioni, cioè gli immobili di categoria A, tra il 2011 e il 2023 sono aumentate solo del 6,5%, da 33 milioni e 429 mila a 35 milioni e 593 mila, nel caso dei ruderi l’incremento è stato di ben il 123%. Dodici anni fa, infatti, erano solo 278.121. Il loro numero è salito soprattutto in alcune province in cui nel 2011 tali unità collabenti erano ancora pochissime, come Ferrara, dove sono aumentati di ben il 361,7% poi gli incrementi maggiori sono quelli delle province di Agrigento, Avellino, Foggia e Mantova. In tutti questi casi c’è stata quasi una quadruplicazione del numero delle unità collabenti. Sopra la media gli aumenti anche nella Città metropolitana di Napoli, +199,5% e in quella di Roma, +185,2%. Questi numeri mostrano infatti chiaramente che, nonostante, come si è visto, ruderi e case diroccate siano più diffuse in provincia e nelle aree rurali, di recente hanno cominciato a essere più comuni di prima anche nelle metropoli. Nella città di Napoli, infatti, sono passati dai 225 del 2011 ai 707 del 2023 e nello stesso periodo nel comune di Roma da 459 a 1.820. Sono ancora meno di quelli presenti in un grande capoluogo con una tradizione di situazioni di degrado come Palermo, 3.810, ma stanno crescendo. A vedere un incremento relativamente basso è solo Milano, dove in 12 anni le unità collabenti sono salite da 280 a 366.
La grandissima maggioranza dei ruderi, l’88,7%, appartiene a persone fisiche, si tratta quasi solo di case, magari appartenute a genitori o nonni e che poi sono passate a eredi ormai trasferitisi altrove. Questa situazione caratterizza un numero crescente di altre abitazioni che sono a rischio di totale abbandono, spesso già inagibili e inabitabili, ma ancora non categorizzate come unità collabenti al catasto, e su cui, quindi, si paga l’Imu a differenza di quelle collabenti che, ricordiamo, sono esentati dal pagamento dell’imposta. È facile capire come, soprattutto in alcune aree, sia un problema sociale: è per questo che Confedilizia chiede alcune misure poco costose, come, per esempio l’esenzione totale dall’Imu degli immobili situati in comuni sotto i 3mila abitanti, quelli più colpiti dal fenomeno. Costerebbe solo 800 milioni di euro, ma sarebbe un segnale importante per chi vive nelle zone più interessate dal problema. Circa 50 milioni, molto meno, sarebbero necessari per esentare completamente dal pagamento della medesima imposta i proprietari degli immobili inagibili e inabitabili già citati, che oggi hanno solo una riduzione del 50% della base imponibile. Quello proveniente da questa tipologia di case, del resto, è un gettito a scadenza, il destino di queste abitazioni, che tali non sono più, è di diventare unità collabenti.