Il mercato immobiliare italiano accelera: prezzi in rialzo e vendite record

- di: Marta Giannoni

03/03/2025

Il mercato immobiliare italiano accelera: prezzi in rialzo e vendite record

Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2024 con segnali di rafforzamento, confermando un trend di crescita che molti operatori aspettavano da tempo. Secondo l’ultimo Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto dalla Banca d’Italia tra gennaio e febbraio 2025 su un campione di 1.488 agenti immobiliari, la domanda di case è in ripresa, i prezzi sono in crescita e le vendite hanno raggiunto livelli mai registrati prima.
“Il numero di transazioni intermediate è aumentato rispetto al periodo corrispondente del 2023” si legge nel rapporto della Banca d’Italia. “La quota di operatori che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre è la più elevata dall’inizio della serie storica.”
L’indagine conferma una realtà che molti agenti immobiliari avevano già percepito sul campo: l’aumento dei prezzi e la rapidità con cui le case vengono vendute non sono più casi isolati ma una tendenza consolidata.
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Prezzi in aumento, ma la stabilità resta la norma
Nel quarto trimestre del 2024, il 17,3% degli operatori ha segnalato un aumento dei prezzi delle abitazioni, in crescita rispetto al 12,4% del trimestre precedente. Tuttavia, la stabilità resta il giudizio prevalente: quasi il 70% degli intervistati ritiene che i valori siano rimasti invariati.
L’aumento dei prezzi è particolarmente evidente nel Nord-Est, dove il 26,9% degli agenti ha registrato un rialzo. Si tratta di un dato significativo, soprattutto considerando che per la prima volta da oltre un anno il saldo tra chi riporta aumenti e chi segnala ribassi è tornato positivo (+3,6 punti percentuali, rispetto al -2,9 della rilevazione precedente).
Questa crescita, tuttavia, non è uniforme. Il mercato immobiliare italiano rimane fortemente segmentato, con dinamiche differenti a seconda delle aree geografiche e delle caratteristiche degli immobili.

Differenze regionali: il Nord accelera, il Sud rimane più stabile
Se il Nord-Est guida la crescita dei prezzi, il resto d’Italia segue con ritmi più moderati. Il Nord-Ovest e il Centro Italia mostrano aumenti più contenuti, mentre nel Sud la situazione appare più stabile, con oscillazioni minime nelle quotazioni.
Le città metropolitane come Milano, Bologna e Firenze continuano a registrare una domanda sostenuta, soprattutto per gli immobili di fascia medio-alta. Il mercato romano, seppur più lento rispetto a Milano, mostra segni di consolidamento, con un aumento dell’interesse per le zone semicentrali e periferiche.
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Transazioni ai massimi storici e tempi di vendita ridotti
Uno degli indicatori più sorprendenti di questa indagine è l’aumento delle vendite. La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione ha raggiunto il 88,9%, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.
“La domanda è tornata forte, e i tempi di vendita si confermano molto contenuti” evidenzia il rapporto.
Attualmente, un’abitazione viene venduta in 5,7 mesi, un valore vicino ai minimi storici. Anche lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto si è ridotto, attestandosi al 7,9%, segno che i venditori non sono più costretti a concedere forti ribassi per chiudere le trattative.
Tra le caratteristiche delle case vendute spicca la predominanza di immobili preesistenti, che rappresentano oltre l’80% delle transazioni. Gli appartamenti di piccole dimensioni (meno di 80 mq) hanno inciso per il 38% del totale, mentre gli immobili con classe energetica inferiore (F-G) sono stati il 56% delle vendite.
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L’offerta resta debole: il rischio di una bolla?
A trainare il mercato è soprattutto il ritorno della domanda, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Il numero di potenziali acquirenti è nettamente migliorato rispetto allo scorso anno, pur rimanendo su livelli inferiori rispetto al passato.
Tuttavia, la scarsità di offerta è un problema crescente: circa il 40% degli agenti segnala una diminuzione sia degli incarichi da evadere sia dei nuovi mandati a vendere.
“L’offerta di immobili rimane debole, con un calo significativo degli incarichi a vendere” si legge nell’indagine.
Questa tendenza potrebbe generare tensioni sul mercato, con il rischio di un’eccessiva crescita dei prezzi che renderebbe più difficile l’accesso alla proprietà per molte famiglie, in particolare per i giovani.
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Mutui e accesso al credito: segnali positivi
Uno dei fattori che hanno contribuito alla ripresa del mercato è il miglioramento nell’accesso al credito.
“Il calo delle difficoltà nell’ottenere un mutuo è proseguito per il quinto trimestre consecutivo” riporta la Banca d’Italia.
Attualmente, il 65% delle compravendite è finanziato con mutuo, un dato in crescita di quasi 10 punti percentuali rispetto all’anno precedente.
Il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è rimasto stabile attorno al 78%, segno che le banche stanno concedendo finanziamenti più agevolmente ma senza eccessivi rischi di sovraindebitamento.
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Affitti alle stelle: il ruolo delle locazioni brevi
Anche il mercato degli affitti sta vivendo un momento di forte crescita. I canoni di locazione sono aumentati per il 55% degli agenti intervistati, il dato più alto mai registrato.
Questa pressione al rialzo è dovuta alla combinazione di due fattori:
1. Una domanda robusta, che continua a crescere.
2. Un’offerta limitata, anche a causa della preferenza dei proprietari per le locazioni brevi (durata inferiore a 30 giorni).
Secondo gli agenti immobiliari, la crescita delle locazioni turistiche ha avuto un doppio impatto: ha ridotto il numero di case disponibili per l’affitto residenziale e ha spinto alcuni investitori ad acquistare immobili con l’intento di destinarli proprio agli affitti brevi.
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Prospettive future: il mercato continuerà a crescere?
Le aspettative per il 2025 sono positive. Sempre più agenti si aspettano un rialzo dei prezzi, mentre cala la quota di chi prevede un calo.
“Le aspettative per il mercato immobiliare, sia a livello nazionale sia locale, sono migliorate” riporta la Banca d’Italia.
Tuttavia, i nodi da sciogliere restano:
• La scarsità di offerta potrebbe spingere i prezzi oltre livelli sostenibili.
• Il mercato degli affitti brevi continua a erodere le case disponibili per il residenziale.
• L’accesso al credito deve rimanere sostenibile per evitare bolle speculative.
Se questi fattori verranno gestiti con equilibrio, il 2025 potrebbe segnare l’inizio di una nuova fase di stabilità per il mercato immobiliare italiano.

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