In forte rilancio la domanda di mutui di surroga, da sempre importante driver di crescita del mercato dei mutui residenziali. In particolare, secondo quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it aggiornata al IV trimestre 2023, la domanda con finalità surroga, dopo aver spiegato sul canale online circa il 22% del totale delle richieste nell’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso, nel corso del mese di gennaio 2024 torna a spiegare il 40% del totale delle richieste, valore non raggiunto dall’anno 2020 in cui gli indici IRS oscillavano attorno a livelli di minimo storico, sotto lo 0,10%.
Nel corso del quarto trimestre 2023, mentre l’indice Euribor 3 mesi dopo aver toccato un valore massimo del 4,0% evidenzia un iniziale trend di riduzione di qualche punto base, l’indice IRS a 20 anni sullo stesso periodo si contrae in maniera sensibile e rapidamente, da un valore medio del 3,4% a uno del 2,6%.
Bussola Mutui Crif, accelera domanda mutui con finalità surroga, a gennaio 40% delle richieste online
I diversi trend di riduzione sono spiegati dal differente orizzonte temporale dei due indici e quindi da diverse aspettative di andamento tassi nel breve e nel lungo periodo. L’indice IRS a 20 anni tiene conto delle aspettative di andamento dei tassi su un orizzonte temporale ventennale e anticipa ampiamente l’andamento dell’Euribor 3 mesi che avendo un orizzonte temporale di breve è più direttamente influenzato dalle decisioni di politica monetaria di breve periodo della BCE. Di conseguenza, gli indici IRS anticipano le variazioni, in aumento o decremento, dei tassi di breve, risultando inoltre maggiormente elastici rispetto alle variazioni delle aspettative di andamento dei tassi. La pausa ai rialzi del tasso BCE – stabile al 4,5% dallo scorso settembre 2023 – ha generato dunque forti aspettative di riduzione dei tassi sui prossimi trimestri e di conseguenza gli indici IRS hanno immediatamente fattorizzato questa aspettativa di riduzione sul lungo periodo, con una contrazione degli indici di circa 80 punti base nell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso.
Sul canale online la domanda di mutui di surroga nel mese di gennaio 2024 torna a spiegare il 40% del totale richieste, dopo gli ultimi trimestri di contrazione (dalla quota del 36% del primo trimestre 2023 al 22% dell’ultimo trimestre dell’anno appena concluso).
A valle della forte riduzione registrata degli indici IRS, la surroga a gennaio 2024 viene richiesta da privati e famiglie non più unicamente come strumento per passare da una rata variabile a una rata fissa di minore importo, ma anche come strumento per ridurre l’importo della propria rata di importo fisso in presenza di offerte di mercato che permettono risparmi significativi su nuovi mutui a tasso fisso, dell’ordine anche del 10-20%. Quest’ultimo caso riguarda in particolare tutti i mutuatari sottoscrittori di mutui a tasso fisso nel periodo compreso tra la fine dell’anno 2022 e la fine dell’anno 2023.
Entrando nel dettaglio, i tassi delle migliori offerte di surroga possono già garantire a gennaio un risparmio molto significativo, da tassi iniziali pari al 4,0-4,2% a tassi odierni pari al 3,0%. Per esempio, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni, le migliori offerte di mutuo di surroga sul mercato possono permettere una riduzione della rata di circa 75 euro (oltre 20.000 euro di risparmio interessi sulla durata residua del mutuo). I principali istituti bancari hanno lanciato inoltre a inizio anno nuove offerte di surroga dedicate a mutuatari che hanno immobili efficienti da un punto di vista energetico – con classe energetica A, B o C – con tassi fissi di offerta attorno al 2,5%, ossia a tassi inferiori al costo del denaro. In tal caso, per un mutuo di importo 140.000 euro e durata 25 anni – sempre sottoscritto a un tasso del 4-4,2% – il risparmio da surroga risulterebbe pari a 110 euro per rata (oltre 30.000 euro di risparmio interessi sul piano di rimborso del mutuo).
Per quanto riguarda il mercato immobiliare, il continuo rialzo dei tassi, unitamente ad altri elementi di carattere macro, frena ulteriormente il mercato delle compravendite residenziali. Nel terzo trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae infatti del -10,4% rispetto al corrispondente trimestre 2022. Tale contrazione risulta a ogni modo inferiore rispetto al punto di minimo del -16% registrato nel trimestre precedente.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel quarto trimestre 2023 e segna un +2,6% rispetto al quarto trimestre 2022. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +2,5%, gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +5,4%. Gli immobili ristrutturati segnano una moderata contrazione dell’ordine del -0,3%.
Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari. Gli incrementi dei prezzi al mq sono infatti solo nominali, mentre in termini reali si osservano riduzioni.
“Il quarto trimestre 2023 ha rappresentato un chiaro momento di svolta per l’andamento dei tassi di mercato, momento a lungo atteso da consumatori, famiglie e operatori dopo quasi due anni di aumenti ininterrotti. La pausa ai rialzi del tasso BCE, stabile al 4,5% dallo scorso settembre, ha generato aspettative sui prossimi trimestri di riduzione del costo del denaro, spingendo di conseguenza gli indici Euribor e soprattutto gli indici IRS a prime revisioni al ribasso. In particolare, il forte calo degli indici IRS in contrazione di circa uno 0,8% durante il quarto trimestre 2023, risveglia e rilancia in maniera importante la domanda di mutui con finalità surroga che, a gennaio, torna a spiegare il 40% delle richieste di mutuo sul canale online. Ma la motivazione che spinge le famiglie a ricorrere alla surroga, in questa nuova fase di mercato, cambia significativamente rispetto all’anno passato - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Nel corso del 2023, la necessità del mutuatario era quella di sostituire la rata del proprio mutuo a tasso variabile, in continuo aumento da gennaio 2022 per l’esplosione degli indici Euribor, con una nuova rata di importo fisso ricorrendo a un mutuo di surroga a tasso fisso. Oggi, il rapido calo degli indici IRS sta sollecitando invece un segmento differente della platea dei mutuatari esistenti. La domanda di mutuo di surroga è infatti trainata da sottoscrittori di mutuo a tasso fisso che decidono di ricorrere alla surroga per ridurre l’importo della propria rata di importo fisso, beneficiando di nuove offerte che permettono risparmi sulla rata anche dell’ordine del 10-20%. Le recenti comunicazioni BCE, che fanno attendere un possibile taglio del tasso BCE entro la prossima estate, dovrebbero confermare sui prossimi trimestri il trend di riduzione degli indici Euribor e IRS avviatosi a fine 2023. Ciò potrebbe innescare una progressiva ripresa della domanda di mutui, contrattasi del 17,2% nel 2023, imprimendo in particolare un’ulteriore accelerazione alla domanda di mutui con finalità surroga, da sempre importante driver storico di crescita del mercato.”