Osservatorio vendite immobiliari giudiziarie: ripresa agevolata dalla digitalizzazione

Nel primo semestre 2022 le vendite giudiziarie immobiliari sono in crescita e si attestano cumulativamente a circa 107 mila, non lontane dalle circa 113 mila   dello stesso periodo del 2019: è quanto emerge dai dati presentati nel corso della prima edizione dell’Osservatorio Immobiliare delle vendite giudiziarie realizzato da Neprix, service del Gruppo illimity attivo nella gestione di crediti distressed  corporate, in collaborazione con Abilio S.p.A., società del Gruppo illimity e player di riferimento nella vendita e acquisto di beni immobili e strumentali provenienti da procedure concorsuali ed esecutive, società di leasing  e vendite volontarie. Lo studio analizza le dinamiche relative alle vendite giudiziarie immobiliari in Italia nell’arco temporale compreso tra il 1° gennaio 2019 e il 30 giugno 2022, prendendo in esame sia le procedure esecutive che quelle in ambito concorsuale e costituiscono una rielaborazione interna a partire da due fonti, ovvero il Portale delle Vendite Pubbliche e i portali di Abilio, tra cui Quimmo, lanciato lo scorso aprile con l’obiettivo  di coprire l’intera catena del valore della compravendita di immobili, sia giudiziali che sul mercato immobiliare libero. Dopo due anni di forte contrazione legata principalmente alle ripercussioni dell’emergenza sanitaria Covid-19 sulle attività dei Tribunali Italiani, le vendite giudiziarie immobiliari nel primo semestre 2022 sono tornate a crescere attestandosi cumulativamente a circa 107 mila esperimenti, per un volume di base d’asta o “bda” di circa 18 miliardi di euro, non lontani dai circa 113 mila dello stesso periodo del 2019, e in crescita rispetto ai circa 64 mila del primo semestre 2020 e ai 94 mila dello stesso periodo del 2021.

La crescita del primo semestre 2022 riguarda, nel dettaglio, le vendite sottostanti le procedure esecutive (81 mila, in linea con gli 83 mila del 2019), che hanno ripreso il loro ritmo in seguito alla fine delle misure di contenimento adottate a causa della crisi pandemica. Le vendite sottostanti le procedure concorsuali stentano, invece, a ritornare ai volumi pre pandemia  a causa dell’incertezza del contesto normativo - con il rinvio dell’entrata in vigore del Codice della Crisi al 15 luglio 2022 - e della diminuzione di procedure dichiarate negli anni 2020- 2021. I tentativi di vendita si sono infatti attestati a 26.495 contro i 30.696 del primo semestre 2019. Nel contesto attuale, sta crescendo in molti tribunali italiani la consapevolezza dell’importanza di affiancare ad un approccio puramente legale anche un approccio commerciale. L’obiettivo è pubblicizzare maggiormente le notizie relative a processi di vendita giudiziaria, raggiungendo un  target più ampio e aumentando quindi le possibilità di successo dell’operazione a beneficio di tutti gli attori coinvolti. Partendo da un’accurata analisi dei beni oggetto di liquidazione è possibile “industrializzare” e velocizzare il processo di vendita, al fine di conseguire risultati più efficienti in termine di gestione. La possibilità di avvalersi di terzi soggetti specializzati in grado di fornire un supporto commerciale è tuttavia oggi prevista solo in ambito concorsuale, tuttavia si evidenzia una tendenza crescente dei tribunali ad affidarsi a soggetti specializzati, con un’incidenza sul totale del numero dei tentativi di vendita passata dal 27% nel 2019 al 39% a giugno 2022.

In particolare, lo studio sottolinea che sono i Tribunali del nord e centro Italia ad affidarsi maggiormente ad operatori specializzati, in media al 50%, mentre il sud e le isole si fermano al 14%. Dal 2019 al primo semestre 2022 si rileva, in particolare nell’ambito esecutivo, il sempre maggior ricorso da parte dei Tribunali a modalità telematiche di vendita passate dal 33% a marzo 2019 al 74% a giugno 2022. Tra le aree geografiche a maggior diffusione delle aste telematiche spiccano il centro e il nord ovest entrambe all’80% ma persino l’area che ad oggi conta la percentuale minore,  il 61% delle isole,  dimostra come  la digitalizzazione stia avanzando molto velocemente, se si considera che in quest’area in soli 3 anni c’è stato un incremento del 200%. Questo trend dipende non solo dall’ordinanza in materia di digitalizzazione delle aste, in vigore a partire dal 2018, ma anche dall’adeguamento da parte dei Tribunali che, con l’inizio della pandemia, hanno accelerato l’adozione della normativa al fine di velocizzare il processo di vendita. Secondo lo studio, inoltre, l’estensione dell’obbligo di gara telematica imposta dal Codice della Crisi anche al campo concorsuale, faciliterà e velocizzerà ulteriormente l’estensione del modello telematico anche in ambito esecutivo. L’ostacolo più arduo da superare resta in ogni caso quello delle tempistiche per le vendite: infatti, dopo la chiusura di ogni tentativo di vendita, l’immobile oggetto della procedura è invisibile per il potenziale compratore fino alla pubblicazione dell’annuncio della vendita successiva che avviene in media dopo 54 giorni.

Questo è un fattore particolarmente critico nelle procedure di vendita giudiziaria e ne limita fortemente la possibilità di successo, visto che il potenziale compratore, nella  maggior parte dei casi, non ha neppure accesso ai risultati relativi all’esito dell’asta. Lo studio, inoltre, evidenzia come i tempi di pubblicazione non siano omogenei nei tribunali. Quello più virtuoso in ambito esecutivo risulta essere Roma, che impiega solo 12 giorni a pubblicare le informazioni utili al successivo tentativo di vendita, seguito da Torino (28). Anche in ambito concorsuale, troviamo Roma in cima alla classifica (37 giorni), seguita da Catania (44). Renato Ciccarelli, Amministratore Delegato di Abilio, ha sottolineato che: “dopo la fase acuta della pandemia, il settore delle aste oggi mostra un progressivo ritorno alla normalità. Tuttavia, permangono alcune criticità che da sempre frenano lo sviluppo di un modello efficiente nei processi di vendita giudiziaria. Tra questi fattori spiccano l’incertezza sulle tempistiche delle procedure di vendita e la difficoltà di accesso sia alle informazioni sugli immobili che agli immobili stessi. L’impatto di queste criticità potrebbe essere limitato da una maggiore diffusione di modelli industrializzati di commercializzazione dei beni oggetto di procedura, di cui beneficerebbero tutti gli  stakeholder coinvolti”.