Il termometro dell’edilizia americana si è raffreddato di colpo. A ottobre 2025 i nuovi cantieri (housing starts) sono scesi del 4,6% rispetto a settembre, portandosi su un ritmo annuo destagionalizzato di 1,246 milioni di unità. Il dato arriva dal report congiunto di U.S. Census Bureau e HUD diffuso oggi 9 gennaio 2026 e fotografa un settore che continua a “saltellare” tra freni e ripartenze, con una dinamica interna molto più interessante del numero in copertina.

Il segnale più immediato è quello dei permessi edilizi (building permits), considerati la spia di ciò che potrebbe accadere nei mesi successivi: a ottobre restano praticamente immobili, in calo dello 0,2% a 1,412 milioni di unità. In altre parole: l’offerta futura non accelera, ma nemmeno crolla. È un equilibrio instabile, tipico dei momenti in cui i costruttori cercano di leggere la domanda con la lente d’ingrandimento, progetto per progetto.

Dentro i numeri, però, c’è un colpo di scena: mentre il totale arretra, le case unifamiliari mostrano una resilienza quasi “di pancia”. I cantieri unifamiliari a ottobre salgono a un ritmo annuo di 874 mila unità, con un aumento del 5,4% sul mese precedente. A frenare il totale, invece, è soprattutto la componente più volatile: le abitazioni multifamiliari (palazzine, complessi) che scendono a 347 mila unità, con una flessione del 25,9% rispetto a settembre. Se il mercato immobiliare fosse un’orchestra, qui suona chiarissimo: la sezione “condomini e affitti” stona, le villette provano a tenere il ritmo.

Anche sul fronte dei permessi si vede la stessa tensione: le autorizzazioni per l’unifamiliare scendono leggermente a 876 mila (-0,5%), mentre i permessi per edifici con cinque unità o più si attestano a 481 mila. È una fotografia che parla di prudenza, con gli operatori che dosano l’offerta per non ritrovarsi con scorte indigeste in un mercato in cui l’accessibilità resta il grande convitato di pietra.

Perché questa prudenza? La risposta, nel 2025, ha spesso avuto lo stesso nome e cognome: tassi. A inizio gennaio 2026 il mutuo trentennale medio rilevato da Freddie Mac viaggia intorno al 6,16% (dato aggiornato all’8 gennaio 2026). Non siamo più ai picchi, ma è un livello che continua a “stringere” la domanda e a imporre sconti e incentivi.

E infatti i costruttori stanno reagendo con la cassetta degli attrezzi commerciale. Nel sondaggio di ottobre 2025 della NAHB (con Wells Fargo), la quota di imprese che dichiara tagli di prezzo è al 38%, con riduzioni medie intorno al 6%, mentre gli incentivi restano diffusissimi. Il messaggio è semplice: vendere si può, ma spesso non più “a listino pieno”.

Sullo sfondo, la domanda prova a rimettere la testa fuori. A novembre 2025, commentando il rialzo delle vendite di case esistenti in ottobre, l’economista capo della NAR, Lawrence Yun, ha puntato il dito su un fattore decisivo: "Home sales increased in October even with the government shutdown due to homebuyers taking advantage of lower mortgage rates". Tradotto: appena i tassi mollano un po’, una parte di compratori torna a farsi vedere, anche in mezzo a un clima macro tutt’altro che disteso.

Ma il settore non vive solo di mutui. Conta anche la psicologia — e qui entra in scena il “lock-in effect”, l’effetto-calamita dei vecchi mutui ultra-bassi che per anni ha tenuto molte famiglie incollate alla casa attuale. Negli ultimi mesi del 2025, diversi indicatori e analisi di mercato hanno iniziato a suggerire che quell’effetto sta lentamente perdendo presa: più proprietari accettano di “lasciare” un tasso basso per cambiare casa, aumentando l’offerta sul mercato e ridando ossigeno alle transazioni. Non è una rivoluzione: è un lento riassetto.

Il dato sulle completions (case completate) aggiunge un altro strato alla storia: a ottobre 2025 le consegne salgono dell’1,1% a 1,386 milioni di unità. Le unifamiliari completate avanzano a 1,009 milioni (+6,0%). Ma su base annua il calo resta pesante: complessivamente -15,3% rispetto a ottobre 2024. Sembra un paradosso, ma non lo è: spesso le consegne riflettono decisioni prese molti mesi prima, quando le condizioni finanziarie e la domanda apparivano diverse.

Il punto, allora, non è soltanto “meno cantieri”. È quali cantieri e perché. Il settore multifamiliare è più sensibile ai cicli del credito e ai conti che reggono (o non reggono) un investimento a rendimento: basta poco — costo del denaro, aspettative sugli affitti, saturazione di alcune aree — per spingere a rimandare. L’unifamiliare, invece, risponde più direttamente ai bisogni delle famiglie e alla disponibilità (anche imperfetta) di compratori pronti a muoversi quando percepiscono uno spiraglio sui tassi.

In questa cornice si inseriscono anche le parole raccolte da Reuters all’inizio del 2026: Odeta Kushi, economista di First American, descrive un mercato in miglioramento ma tutt’altro che “risolto”, con un invito a non aspettare l’utopia del tasso perfetto. "Cautiously optimistic" è la formula usata: ottimismo, sì, ma con le mani sul volante.

Cosa aspettarsi, allora, dopo la frenata di ottobre? Due cose possono essere vere insieme: il settore può restare volatile mese su mese e, allo stesso tempo, muoversi lentamente verso una nuova normalità. Se i tassi resteranno nell’orbita del 6% e l’economia eviterà scossoni, l’unifamiliare potrebbe continuare a reggere, soprattutto dove la domanda “di bisogno” è più forte. Ma il multifamiliare — quello che fa volume e spesso influenza gli equilibri degli affitti — potrebbe rimanere il vero ago della bilancia per capire se il mattone americano sta semplicemente respirando… o trattenendo il fiato.

In sintesi: cantieri giù, permessi piatti, unifamiliari su, multifamiliari giù. Il mercato immobiliare Usa non sta “crollando”: sta scegliendo con fatica dove scommettere, mentre famiglie e costruttori cercano di fare i conti con un costo del denaro ancora alto e con un’accessibilità che resta il grande test del 2026.