Usa: contro la crisi immobiliare, si pensa di convertire gli uffici vuoti in nuove case
- di: Redazione
E se la soluzione alla crisi immobiliare degli Stati Uniti fosse davanti agli occhi di tutti?
Forse è più vero di quanto si possa pensare perché, per fronteggiare la carenza di case soprattutto nelle grandi città, si potrebbe ricorrere ad un'altra ''crisi'', quella che ha portato migliaia di edifici, prima dedicati ad ospitare esclusivamente uffici, ad essere ora malinconicamente vuoti, nonostante la pandemia e il lavoro da remoto siano alle spalle da molto tempo.
Ci stanno pensando in alcune delle metropoli americane, come Boston, New York e Cleveland, dove si sta portando avanti l'idea di riqualificazioni residenziale, grazie anche a un programma di incentivi. Lo stesso sta facendo l'amministrazione Biden, pianificando delle scorciatoie burocratiche, con programmi federali e agevolazioni fiscali.
Usa: contro la crisi immobiliare, si pensa di convertire gli uffici vuoti in nuove case
Mentre esperti del settore dell'edilizia abitativa e della pianificazione urbana affermano che potrebbe essere difficile convertire gli spazi per uffici in alloggi residenziali vivibili e piacevoli, negli Stati Uniti (lo ha riferito Moody's Analytics) ormai ci sono uffici vuoti più che che in qualsiasi momento dal 1979.
Nel frattempo, secondo la National Association of Realtors, gli Stati Uniti sono rimasti indietro di circa 5,5 milioni di unità abitative negli ultimi 20 anni, poiché i costruttori non sono riusciti a tenere il passo con le esigenze abitative.
Ma non tutti sono d'accordo, elencando una serie di difficoltà. Innanzitutto la burocrazia che regola l'edilizia urbana e che segue percorso ben stabilito: un solo tipo di edificio per ciascuna zona della città.
Quindi da una parte case e condomini, dall'altra fabbriche e uffici. Cambiare leggi e regole è sempre possibile, ma questo processo può dimostrarsi lungo e costoso.
Ci sono poi gli aspetti fiscali per le singole città, dal momento che una quota consistente delle entrate proviene dalle tasse sulla proprietà commerciale. Denaro che le municipalità non possono permettersi di perdere.
Perché, ad esempio, un condominio, anche se ogni suo appartamento è occupato, ha una densità di utilizzo inferiore rispetto a un ufficio. Ciò significa meno persone per strada, meno persone nei punti di ristoro e, per le città, meno entrate fiscali.
C'è poi un altro aspetto affatto trascurabile: i palazzi che ospitano uffici oggi sfitti si trovano in zone che non hanno alcuna attrattiva (negozi, locali di ritrovo) e pochi servizi (scuole o trasporti pubblici).
Come zone ad alta densità di locali per uffici possono reinventarsi quartieri?
Una capacità di attrazione bassa che, secondo alcuni operatori immobiliari, resterebbe tale anche abbattendo gli attuali palazzi per costruire villette a schiera, perché queste zone possono andare bene per lavorarci, non per viverci. Ci sono poi le difficoltà oggettive legate alla progettazione degli uffici che, ad esempio, hanno un numero insufficiente di bagni. Quindi la riconversione sarebbe difficile. Secondo alcune stime, solo il 3% degli edifici per uffici di New York City e il 2% nel centro di Denver sono adatti per conversioni residenziali.
Gli spazi per uffici e le case sono due tipi di edifici fondamentalmente diversi, secondo costruttori e architetti. I problemi includono la mancanza di luce naturale, la necessità di controlli individuali per il riscaldamento e l’altezza dei soffitti che rendono impossibili gli adeguamenti elettrici e HVAC (l'acronimo per riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria).
In pratica, facendo un esempio, le finestre ci sono, ma sono lontane dallo spazio interno, con il rischio che, alzando dei musi divisori, la luce naturale sia assente, creando un deprecabile ''effetto grotta''.