Immobiliare, studio Fimaa-Confcommercio: il mattone resta l’investimento più sicuro
- di: Barbara Leone
Nel nostro Paese gli investimenti sul mattone sono da sempre molto richiesti, soprattutto per gli immobili con destinazione commerciale e ricettiva. Una tendenza, questa, che ha resiste anche in questo complesso e difficile momento storico che stiamo vivendo. Secondo i dati della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio, “l’investimento immobiliare resta il più sicuro e vantaggioso, capace di resistere anche ai lunghi periodi di lockdown forzato”.
Immobiliare, studio Fimaa-Confcommercio: il mattone resta l’investimento più sicuro
Sicuramente la crisi economica degli anni della pandemia ha colpito duramente anche il settore delle compravendite, con circa 46mila transizioni perse nel 2020, mentre nel 2021, secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con l'Abi, c'è stata una netta ripresa, con quasi 750mila transazioni, delle quali 366mila con mutuo ipotecario, e oltre un milione e 365mila abitazioni locate in Italia. L'andamento positivo è proseguito anche nei primi mesi del 2022, ma con un'intensità minore rispetto all'anno precedente. Dopo il boom di compravendite registrate nel 2021, prosegue la crescita anche nei primi mesi del 2022, come emerge da una ricerca dell'Ufficio Studi di Fimaa sul sentiment del mercato immobiliare residenziale.
Per il 54,2% degli intervistati la domanda del mercato immobiliare rimane dinamica, con una leggera riduzione dell'offerta e una variazione dei prezzi in linea con l'ultimo quadrimestre dell'anno scorso. Per il periodo invece compreso tra maggio e agosto 2022, il numero degli scambi, della domanda per l'acquisto e dei prezzi di compravendita sono rimasti sostanzialmente invariati. Nel terzo quadrimestre, il 73,2% degli agenti interpellati da Fimaa nel corso di un'indagine dell'Ufficio studi stima che i prezzi saranno stabili. Sul volume o numero delle compravendite, il 42,8% ritiene che diminuiranno, il 35,5% che resteranno stabili e il 21,7% che aumenteranno. Tra i fattori che influenzeranno il mercato immobiliare nei prossimi mesi troviamo al primo posto l'inflazione, seguita dai rialzi dei tassi di interesse sui mutui e dalle preoccupazioni per l'andamento economico. Secondo quanto risulta dall'indagine, per più di un quarto del campione il mercato è ancora trainato dalle agevolazioni per i giovani con meno di 36 anni (estese per tutto l'anno) che consistono nell'esenzione imposte e mutuo fino al 100%. Seguono subito dopo gli acquisti per investimento e i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi per il 20,3% degli intervistati. Ottimi risultati anche per il mercato delle locazioni, che registra nel 2021 più di un milione e 365mila abitazioni affittate in Italia, quasi il 6% in più rispetto all'anno precedente.
Nei primi mesi del 2022 la domanda non è calata, dall'altra parte però l'offerta non dà segnali di crescita. Buone le aspettative anche per le case vacanze, che registrano un nuovo record nel 2021 con quasi 749mila compravendite di abitazioni scambiate (+23,9% sul 2019 e +34% sul 2020). Anche il 2022 segna una buona ripartenza per il mercato italiano delle abitazioni per vacanza. Secondo infatti l'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2022 di Fimaa-Confcommercio, le compravendite nella località turistiche monitorate sono aumentate del 41,1% rispetto al 2020. In crescita, soprattutto, le case al mare (+43,4%), seguite da quelle in montagna (+35%) e da quelle sui laghi (+29,6%). Per quanto riguarda il prezzo medio di acquisto si attesta intorno ai 2.550 euro al metro quadro commerciale. “Il mercato immobiliare delle case per vacanza - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - gode di buona salute, nonostante gli effetti negativi della guerra in Ucraina e l’impennata dell’inflazione. Per sostenere il turismo, di fondamentale importanza per l’economia del Paese, è auspicabile che il prossimo governo coinvolga le associazioni di categoria e gli operatori del settore per un Osservatorio del comparto turistico. Va scongiurato anche il rischio che il settore possa diventare preda dei grandi gruppi internazionali, orientati più alla massimizzazione dei profitti che alla qualità dei servizi da offrire ai consumatori”.
Secondo invece i dati dell'Indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi che per investimento, nel secondo trimestre 2022 è aumentato del 2,3% rispetto ai tre mesi precedenti e del 5,2% sullo stesso periodo del 2021. Queste le rilevazioni preliminari dell'Istat, che ha aggiunto che "l'aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile, in particolar modo, a quelli delle abitazioni nuove che crescono del 12,1% (in forte accelerazione rispetto al +5,0% del primo trimestre)". In crescita anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+3,8% dal +4,4% del primo trimestre). Il trend di crescita di quest'anno è iniziato però a calare inesorabilmente. Infatti nell'ultimo report dell'Agenzia delle Entrate sulle compravendite residenziali nel terzo trimestre 2022, è emerso un notevole rallentamento degli acquisti e cessioni di case. La frenata è cominciata a Milano, dove è concentrato quasi un quarto delle transizioni italiane (circa il 23%), ma a breve allargherà il proprio raggio d'azione su tutto il mercato italiano. L'aumento dell'inflazione da un lato e la crescita dei tassi dei mutui dall'altra, hanno calato la voglia di comprare casa. Una parabola discendente che diventerà più evidente nel 2023, con quasi 100mila compravendite in meno rispetto all'anno in corso. Secondo il rapporto mensile dell'Abi a gennaio il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è di 3,53% (3,01% il mese precedente, 5,72% a fine 2007), raggiungendo i livelli di novembre 2013. L'andamento dipende molto anche dalle decisioni prese negli ultimi mesi dalla Banca centrale europea. Come preannunciato a dicembre 2022, infatti, il 2 febbraio scorso la Bce ha alzato ancora i tassi d'interesse di 0,5% per far scendere l'inflazione, portandoli a un intervallo compreso tra il 2,50 e il 3,25%.
La decisione riprende quella della Federal Reserve, la banca centrale americana, che a sua volta ha aumentato i tassi di mezzo punto. I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la Bce salgono quindi al 3,00%, al 3,25% e all'2,50%, con effetto dall'8 febbraio 2023. E nella prossima riunione del suo Consiglio la Bce deciderà un nuovo aumento dei tassi per il mese di marzo, sempre di 50 punti base. Secondo una riformulazione del governo al Dl Milleproroghe, al vaglio delle commissioni Bilancio e Affari costituzionali del Senato, i giovani under 36, le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali e i conduttori di alloggi Iacp (Istituto autonomo case popolari), con Isee non superiore a 40mila euro, avranno tempo fino al 30 giugno 2023 per presentare la domanda di accesso al Fondo garanzia prima casa per i mutui.
A livello territoriale secondo il Rapporto immobiliare 2022 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi, le regioni che rappresentano la maggiore quota di transazioni sono la Lombardia (21,2% sul totale nazionale) e il Lazio (10%). In crescita anche i mercati dell'Emilia Romagna, del Piemonte, del Veneto, che guadagnano oltre il 30% rispetto al 2020. Tra le grandi città spiccano in cima alla classifica Genova e Roma, rispettivamente con +32,2% e +31,4%. Gli istituti di credito, nei 12 mesi presi in esame, hanno erogato quasi 50 miliardi di euro. La ripresa del 2021 ha confermato il trend positivo iniziato già nel 2014 e interrotto solo dal dato in negativo del 2020 (-7,7%) per colpa ovviamente degli effetti del coronavirus. La Lombardia è la regione con il maggior numero di compravendite, oltre 159mila, ma è il Molise quella con l'aumento più importante del numero di compravendite di abitazioni (3mila scambi e una crescita del 42,3%). Subito dopo troviamo la Liguria (38,1%) e la Calabria (+37,9%). Per quanto riguarda invece le grandi città, dopo Genova e Roma seguono Firenze (+28,9%), Torino (+28,2%), Napoli (27,6%) e Milano (24,4%).
Ma in buona sostanza cos’è che condiziona il mercato immobiliare? Sicuramente il crollo delle presenze turistiche degli stranieri a seguito della pandemia ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze. “La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza”. In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.
Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio. Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni. Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.