Mutui: secondo le previsioni i primi cali attesi da maggio

Giovedì si terrà la riunione della BCE e sebbene la maggior parte degli analisti non si aspetti un taglio dei tassi, sarà importante vedere quali segnali lancerà al mercato Christine Lagarde. In attesa dell’evento, Facile.it ha analizzato i futures sugli Euribor - che rappresentano le aspettative di mercato - scoprendo che le rate potrebbero iniziare a diminuire tra maggio e giugno, ma il calo sarà modesto, compreso tra i 14 e i 22 euro circa per un mutuo variabile medio.

«L’Euribor spesso tende ad anticipare le mosse della BCE e a variare in funzione delle aspettative future, pertanto sarà fondamentale vedere quali messaggi arriveranno dalla Banca Centrale», spiegano gli esperti di Facile.it «L’impressione generale è che la discesa sarà più lenta rispetto a quanto si aspettavano i mercati a inizio anno. Chi ha un mutuo a tasso variabile dovrà stringere i denti ancora per un po’ o valutare opzioni come la surroga per abbassare le rate.».

Le previsioni degli esperti e le richieste dei mutuatari

Per la sua analisi, Facile.it ha preso in esame un mutuo medio* variabile (126.000 euro in 25 anni, LTV 70%) sottoscritto a gennaio 2022, la cui rata è arrivata, a febbraio 2024, a circa 751 euro dai 456 euro iniziali. Continuando a scorrere i futures (aggiornati al 28 febbraio 2024) emerge che l’Euribor a 3 mesi dovrebbe scendere a circa il 3% entro la fine dell’anno e arrivare attorno al 2,65% entro giugno 2025; se così fosse, la rata scenderebbe di 67 euro entro dicembre 2024, arrivando ad un calo di 100 euro a giugno 2025.

Per quanto riguarda la richiesta di mutui, analizzando quelli destinati all’acquisto della prima casa, secondo l’osservatorio** di Facile.it, chi ha presentato domanda di finanziamento nei primi due mesi del 2024 ha puntato ad ottenere, in media, 136.523 euro da restituire in 25 anni, valori in linea con quelli rilevati a inizio 2023. Stabili anche l’LTV (il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) pari al 71%, e il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo (circa 187.000 euro).

L’unico dato peggiorato è l’età media di chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa, aumentata di quasi un anno e arrivata a poco più di 37 anni e mezzo. L’aumento è ascrivibile al calo del peso percentuale degli under 36 sul totale richiedenti, passato da 53% del 2023 al 49% del 2024.

L’offerta ed i tassi

Sul fronte dell’offerta, Facile.it ha rilevato che nei primi due mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche sono state nel complesso favorevoli, in particolare per i tassi fissi, con indici in costante calo; oggi le migliori offerte*** per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), partono da un TAN fisso pari al 2,87%, vale a dire una rata di 589 euro; a gennaio 2024 la miglior rata era pari a 604 euro.

Stabili, invece, i tassi variabili, che restano sensibilmente più costosi rispetto a quelli fissi, con i migliori TAN che partono dal 4,66%, pari ad una rata di 705 euro. La distanza tra tassi variabili e fissi ha spinto la quasi totalità dei richiedenti, più di 9 su 10, a scegliere questa seconda opzione.

Il calo dei tassi fissi continua ad essere un’opportunità per coloro che vogliono provare ad approfittare della surroga, che nei primi due mesi del 2024 ha rappresentato un quarto della domanda totale di mutui (25%), in aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno quando era pari al 17%.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Osservatorio realizzato su un campione di oltre 150mila richieste di mutuo raccolte online da Facile.it e Mutui.it a gennaio-febbraio 2023/2024.

*** Simulazioni effettuate su Facile.it in data 21 febbraio 2024.