Immobiliare direzionale: cresce interesse per location di qualità e conformi ai criteri ESG

L’analisi del mercato immobiliare ha evidenziato durante il 2023 una generale riduzione degli investimenti per tutte le asset class, con un impatto significativo sui volumi transati. Nel corso dell’anno circa il 20% degli investimenti è stato destinato a immobili a uso ufficio, con un parziale allentamento dell’atteggiamento prudenziale degli investitori nella seconda metà dell’anno. In generale, si è rilevata una riduzione del target degli investimenti, con un taglio non superiore ai 100 milioni, ma un buon numero di transazioni: ciò indica che il mercato, seppur più cauto, è stato comunque attivo. Cautelativo, in particolare, l’atteggiamento degli investitori stranieri, i cui capitali, distribuiti principalmente tra Milano e Roma, rappresentano la quota più importante del mercato direzionale. Rilevante anche l’apporto degli investitori domestici e privati che nel corso del 2023 si sono concentrati prevalentemente su immobili di tipo core. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nella nona edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che contiene analisi dettagliate sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel 2023 e un outlook per il 2024, con un focus sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e sulle relative regioni.

Per il 2024 si prospetta una maggiore stabilità con prospettive di crescita più solide, favorite dall’atteso miglioramento delle condizioni del credito grazie alla parziale riduzione dei tassi prevista per la seconda metà dell’anno e da una ulteriore diminuzione dell’inflazione. Gli investitori continueranno a privilegiare location prime e asset di qualità, con attenzione alla situazione locativa degli immobili. Interessante per il comparto uffici la possibilità di sviluppo al di fuori dei CBD delle città, grazie alla presenza di immobili di qualità e al collegamento infrastrutturale delle location meno centrali. Crescente anche il rilievo della componente ESG, con una polarizzazione del mercato verso asset più performanti. Tale fenomeno spinge la necessità di riconversione e ristrutturazione di immobili esistenti per un miglior posizionamento e più opportunità di commercializzazione.
 
IL SETTORE DIREZIONALE A MILANO, ROMA, BOLOGNA E PALERMO

Nel settore direzionale italiano, Milano si conferma la location principale seguita da Roma, nonostante il decremento degli investimenti di oltre il 50% registrato nel 2023 su entrambe le piazze. In calo nei primi nove mesi dell’anno anche il numero di immobili direzionali compravenduti nel capoluogo meneghino, con una riduzione che oscilla tra il -20% e il –37%; ritornano in linea con il 2022, invece, i dati dell’ultimo trimestre 2023. In generale, le transazioni registrano un volume di investimenti più elevato nelle location prime situate nel centro storico della città, così come nel CBD. Si consolida, inoltre, l’interesse verso le zone periferiche situate nella fascia Nord-Ovest e Sud-Ovest della città, mentre emerge un nuovo cluster di investimenti nell’area Sud-Est dell’hinterland milanese.

Le analisi di Real Estate DATA HUB evidenziano anche per Roma una riduzione del volume degli investimenti di oltre il 50%, confermando l’approccio cautelativo già adottato a fine 2022 in risposta alle incerte condizioni di mercato e alla mancanza di prodotto di qualità su cui investire. Guardando al numero di transazioni, risultano migliori le performance dell’ultima parte dell’anno, dove si registra un incremento di circa il 40% rispetto a quanto rilevato nello stesso periodo del 2022, dopo la riduzione osservata nel primo semestre. La mappa di calore degli investimenti evidenzia una certa selettività delle zone di interesse, situate prevalentemente nel centro storico e nelle aree limitrofe a Est, nel quartiere Parioli, all’EUR e a “Val Melaina”. Si registrano investimenti di minor entità anche in altre zone a Nord della città e a Lido di Ostia. Tra le nuove aree di investimento a Nord-Est della città emergono i quartieri di Tor Sapienza, Casetta Mistica e Torre Angela.

Analizzando i dati relativi al mercato immobiliare direzionale nella città di Bologna nel 2023, si osserva che gli investimenti hanno raggiunto un volume complessivo di 12,2 milioni di euro, superando di poco il livello del 2022. Le transazioni si sono concentrate prevalentemente nel primo semestre, con un incremento di oltre il 50% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In calo le compravendite nel secondo semestre che hanno raggiunto solo il 12,6% dell’ammontare annuo. I rendimenti relativi al primo semestre 2023 indicano una maggiore preferenza degli investitori per il centro della città, seppure i valori più alti si riscontrino nelle zone periferiche.

Contrariamente a quanto rilevato nelle principali città italiane, nel 2023 il mercato immobiliare direzionale a Palermo ha segnato un incremento positivo rispetto al 2022 (+108%) con valori allineati al 2021. Le transazioni si sono concentrate prevalentemente nel secondo e terzo trimestre dell’anno, con investimenti che superano di oltre il 50% quelli del primo trimestre e un volume annuo che ha raggiunto gli 1,5 milioni di euro. I rendimenti relativi al 2023 indicano una maggiore preferenza per il centro città; valori più alti si riscontrano nelle zone semicentrali e periferiche, meno appetibili e ricercate dagli investitori.