Il mercato residenziale di Roma nel 2025 mostra segnali chiari di vitalità. Dopo la contrazione del 2024, quando il primo trimestre aveva segnato un -7%, la ripresa è stata immediata e consistente: +10,7% nel primo trimestre 2025 e +4,1% nel secondo. Secondo l’indagine Fimaa Confcommercio di Roma e Lazio, i preconsuntivi dell’anno indicano una crescita complessiva del 5,7% nelle compravendite rispetto al 2024, accompagnata da un rialzo dei prezzi medi del 4%. La domanda resta solida, favorita da tassi sui mutui relativamente stabili e da un clima di fiducia che continua a sostenere le decisioni d’acquisto, mentre l’offerta appare più rigida e progressivamente assorbita.
Roma, il mattone torna a correre ma l’emergenza abitativa pesa sulla città
Lo studio evidenzia come nel resto della regione il bilancio del 2024 abbia registrato un recupero significativo, con una crescita particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dove il secondo trimestre 2025 ha segnato un aumento delle transazioni pari al 5,9% su base annua. La Fimaa sottolinea però come una parte consistente degli operatori percepisca una diminuzione dell’offerta in vendita e un aumento dei prezzi, due dinamiche che stanno ridefinendo la struttura complessiva del mercato residenziale nel Lazio e che si riflettono in modo più marcato sulla Capitale.
Prezzi in crescita ma ancora distanti dai picchi del 2010
A Roma il mercato mostra un aumento dei prezzi del 4,4% nel secondo trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le abitazioni nuove trainano il rialzo con un +6,1%, mentre quelle esistenti crescono del 4,7%. Nonostante ciò, acquistare una casa nella Capitale risulta ancora più conveniente rispetto ai massimi del 2010: in media gli immobili usati registrano oggi una riduzione del 23% e quelli nuovi del 5,5%. Una forbice che continua a dare respiro alla domanda, ma che si somma a una serie di criticità che frenano la capacità di acquisto, come la rigidità dei salari e l’aumento dei costi di ristrutturazione.
Fimaa: “Norme sugli affitti brevi rischiano di danneggiare il settore”
Per il presidente di Fimaa Roma, Maurizio Pezzetta, il mercato rimane «dinamico e sostenuto da una solida fiducia degli operatori, da tassi sui mutui contenuti e dai rendimenti offerti dagli affitti brevi». Pezzetta giudica negativa l’ipotesi di un inasprimento della cedolare secca sulle locazioni brevi prevista dalla manovra di bilancio 2026, definendola «una misura inutile e potenzialmente dannosa, che rischia di spingere verso l’evasione e non risolve il problema della carenza di locazioni di lungo periodo». Il presidente invita piuttosto a un intervento sulla normativa degli affitti ordinari e a una politica strutturale sull’housing sociale, con un’attenzione specifica alle garanzie per i proprietari e alla certezza dei contratti.
L’emergenza abitativa cresce e condiziona il mercato
In questo contesto di ripresa si inserisce la pressione crescente della domanda abitativa. Roma vive un’emergenza strutturale che coinvolge studenti, giovani lavoratori, famiglie con redditi medio-bassi e pendolari che cercano soluzioni a prezzi sostenibili. La scarsità di piccoli tagli ristrutturati, l’aumento dei prezzi e l’espansione degli affitti brevi hanno contribuito a contrarre l’offerta disponibile a lungo termine. L’aumento dei canoni, unito ai costi di ristrutturazione e alla stagnazione dei salari, ha reso più difficile per molte famiglie accedere al mercato. Per Gian Luca Sondali, responsabile dell’ufficio studi di Fimaa Roma, «i costi elevati di ristrutturazione, la scarsità di immobili rinnovati e la rigidità dei redditi restano fattori che limitano la capacità di acquisto, soprattutto nelle fasce più giovani».
Affitti in aumento e contratti in trasformazione
Il mercato delle locazioni riflette con precisione la tensione crescente tra domanda e offerta. Nel secondo trimestre 2025 i nuovi contratti a Roma hanno superato quota 12.000, segnando un aumento del 2% rispetto all’anno precedente. La crescita è guidata dai contratti transitori, in aumento del 16%, e dagli affitti per studenti universitari, saliti dell’11,7%. In calo invece i contratti ordinari di lungo periodo, che perdono il 6,1%. I canoni medi sono aumentati del 6,3% su base annua, con rialzi più accentuati nei contratti transitori, dove l’incremento sfiora l’11%. Un dato che conferma la pressione di una domanda che fatica a trovare soluzioni durature.
Prospettive: domanda in crescita e prezzi destinati a salire
Per la parte finale del 2025 Fimaa prevede un aumento dell’interesse da parte dei potenziali acquirenti, un graduale ampliamento dell’offerta in vendita e nuovi incrementi delle transazioni. Anche per il comparto delle locazioni l’anno dovrebbe chiudersi con un numero di contratti simile al 2024 ma con canoni ancora in crescita, stimati intorno al 6%. La ripartenza del mercato, pur significativa, si intreccia con una fragilità strutturale: senza un intervento complessivo su normativa, offerta pubblica e politiche abitative, la ripresa rischia di non tradursi in una maggiore accessibilità, ma di accentuare ulteriormente le tensioni già presenti nella Capitale.