I dati desunti dalle quotazioni immobiliari di Wikicasa nel febbraio 2023 e relativi alle 15 principali città italiane, parlano chiaro: sono Messina (10,62%) e Catania (8,64%) le città in cui gli immobili hanno il rendimento più elevato, seguite da Palermo (7,02%) in un sorprendente podio tutto siciliano. Chiudono invece la classifica Firenze (4,80%), Venezia (4,71%) e Salerno (3,98%). Per quanto riguarda i grandi centri urbani, Roma, oltre a Firenze, registra il dato più basso (5,28%). Leggermente meglio la situazione per Milano (5,52%) e Bologna (6,14%).
Real Estate: in quali città italiane conviene investire, Milano e Bologna in crescita
Uno dei fenomeni al momento più in voga nel settore degli investimenti immobiliari è quello del buy to rent, ovvero, comprare un immobile per ottenere un guadagno rimettendolo sul mercato degli affitti. In questo tipo di attività, diventa fondamentale comprendere quale possa essere il rendimento di un immobile in una determinata città. Questo indicatore risulta importante per definire, oltre alla bontà dell’investimento, la salute del mercato immobiliare, sia a livello locale che nazionale. Il rendimento di un immobile è una metrica che mette in relazione il prezzo medio di un anno di affitto con il prezzo medio di vendita. Più il rendimento è alto, minore è il tempo con cui l’investitore recupererà l’investimento iniziale.
La ragione dietro all’aumento di questo tipo di investimenti è semplice: il buy to rent è un investimento che non viene influenzato dall’aumento dell’inflazione. La stragrande maggioranza dei canoni di locazione, infatti, può variare in base all’aumento del costo della vita per indicizzazione contrattuale. Il prezzo medio di un immobile in affitto, di conseguenza, è molto più sensibile all’inflazione, al contrario del prezzo medio di vendita, molto meno dinamico di fronte a questo fenomeno. L’unico modo in cui l’inflazione può influenzare nel breve termine il prezzo medio di vendita di un immobile è legato all’effetto di questa sui costi di costruzione, e quindi riconducibile solo a immobili nuovi, che costituiscono solo una parte marginale dello stock immobiliare residenziale delle città italiane.
Milano e Bologna, rileva lo studio, sono al momento le città italiane con il mercato degli affitti più florido, dovuto a una maggiore presenza di studenti e giovani lavoratori rispetto alle altre grandi città. Gli elevati volumi del mercato della domanda per soluzioni abitative in affitto a lungo termine (un anno o più) ha influenzato il mercato dell’offerta, portando il prezzo medio di affitto a crescere in modo più che proporzionale rispetto al prezzo medio di vendita. Questa dinamica di mercato ha permesso quindi al rendimento di crescere di più del 10% in entrambe le città rispetto all’anno precedente, il miglior risultato tra i centri presi in esame. Come riscontrato in questo caso, i rendimenti medi complessivi presentano sostanziali differenze a seconda delle abitudini del mercato degli affittuari, oltre che variare sulle singole zone delle città.
A Firenze e Venezia, infatti, il mercato presenta una forte disparità tra centro e periferia, dovuta all’influenza della componente turistica sulla domanda di mercato. Nei centri di queste città, lo stock immobiliare residenziale, generalmente composto da immobili storici, presenta una carenza di soluzioni in locazione a lungo termine. Per questo motivo, la stragrande maggioranza della domanda e dell’offerta di annunci in affitto con finalità abitativa si concentra in periferia, con canoni mensili medi più bassi, causando una contrazione della redditività media complessiva. Dunque, l’indice di rendimento risulta essere una metrica significativa, ma in grado solo parzialmente di definire in modo puntuale la natura del mercato immobiliare di una singola città, spesso influenzata da fattori endogeni legati ad alcune particolari caratteristiche di domanda e offerta della singola zona.