IGD: non raggiungibili alcuni target indicati dal Piano Industriale al 2024
- di: Daniele Minuti
Il Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione ha preso atto delle valutazioni al 31 dicembre 2022 (ricevute dai periti indipendenti CBRE Valuation SpA, Kroll Advisory Spa, Cushman & Wakefield LLP e Jones Lang LaSalle Spa), che attestano un valore di mercato del patrimonio immobiliare consolidato della Società pari a 2.080,86 milioni di euro.
IGD: non raggiungibili alcuni target indicati dal Piano Industriale al 2024
La nota elenca le variazioni registrate dalle principali categorie di immobili da cui è costituito il Portafoglio immobiliare del Gruppo guidato dall'Amministratore Delegato, Claudio Albertini (nella foto): "Gallerie commerciali e retail park: 27 immobili dislocati in 12 regioni italiane, per un valore di mercato pari a 1.466,48 milioni di euro, in decremento del -1,02% rispetto al 31 dicembre 2021 (quando era risultato pari 1.481,64 milioni di euro), mentre a perimetro omogeno il decremento è risultato pari a –1,06%. Tale calo è imputabile principalmente all’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita utilizzati nei modelli valutativi; Iper e Super: 19 immobili dislocati in 7 regioni italiane per un valore di mercato pari a 401,17 milioni di euro, in calo del -5,35% rispetto al 31 dicembre 2021 (quando era risultato pari a 423,83 milioni di euro), mentre a perimetro omogeno il decremento è risultato pari a -0,17%".
Il comunicato prosegue spiegando i motivi dei risultati: "Sul calo hanno inciso l’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita utilizzati nei modelli valutativi, nonché, le operazioni di rimodulazione portate a termine che hanno ridotto il perimetro oggetto di valutazione; Romania: 14 gallerie commerciali ed 1 palazzina uffici distribuiti sul territorio rumeno per un valore di mercato pari a 128,32 milioni di euro, in calo del -5,49% rispetto al 31 dicembre 2021 (quando era risultato pari a 135,78 milioni di euro) principalmente per effetto dell’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita utilizzati nei modelli valutativi; Progetto “Porta a Mare”: valore di mercato pari a 62,33 milioni di euro, in calo di 13,57 euro milioni rispetto al 31 dicembre 2021 (quando era risultato pari a 75,90 milioni di euro). La variazione negativa, che include anche la vendita delle 18 unità residenziali effettuate nel corso dell’esercizio per 7,5 euro milioni, è dovuta principalmente all’incremento del costo di costruzione sulla porzione in sviluppo, all’incremento sia dei tassi di attualizzazione sia di uscita nonché alla diminuzione degli ERV utilizzati nei modelli valutativi; • Altro e terreni di sviluppo: valore di mercato pari a 22,56 milioni di euro Le svalutazioni delle perizie sopra descritte, tenuto conto anche delle capex del periodo, comportano un effetto complessivo di variazione a fair value a conto economico che dovrebbe attestarsi a – 94 milioni di euro circa".
IGD conferma la guidance di FFO per il 2022 (+2/3% rispetto al 2021) con la Posizione Finanziaria Netta di fine anno che dovrebbe attestarsi a c. -973 milioni di euro e il rapporto di leva finanziaria Loan to Value essere pari a ca. il 45,6%. La Società ritiene quindi che il dividendo relativo all’esercizio 2022 (da pagare nel 2023 successivamente all’approvazione dell’Assemblea degli Azionisti) possa essere compreso tra 0,25 euro e 0,30 euro, livello minimo previsto nel Piano Industriale 2022-2024.
Le performance operative del Gruppo hanno avuto un trend positivo nell'anno appena concluso, attese anche nel 2023: si stima un incremento su base annua sia dei ricavi netti da attività locativa sia di EBITDA a causa degli effetti dell'aumento del tasso di occupancy, di indicizzazione dei contratti e al completamento e all'entrata a reddito dei progetti di rimodulazione degli ipermercati e del comparto di Officine Storiche a Livorno.
Ma la salita dei tassi di interesse mostrano uno scostamento rispetto alle stime del Piano al 2024, con una gestione finanziaria attesa in rialzo: "Alla luce, quindi, del significativo peggioramento del quadro macroeconomico, dell’incremento dei tassi di interesse e conseguenti incrementi per il Gruppo IGD degli oneri finanziari e del rapporto di leva finanziaria LTV generato dalle svalutazioni sul Portafoglio immobiliare a fine 2022" - conclude la nota - "non appaiono allo stato raggiungibili alcuni dei target al 3 2024 indicati nel Piano Industriale presentato il 14 dicembre 2021, con particolare riferimento a FFO e dividendi 1 . Considerata l’incertezza del quadro macroeconomico a due anni dalla data attuale e la moltitudine delle variabili che potrebbero influenzare la formazione del FFO e del dividendo da distribuire, la Società non ritiene ad oggi di poter fornire nuovi target per il 2024. Restano comunque confermate tutte le linee guida strategiche e operative indicate nel Piano Industriale relativamente agli ambiti commerciale, marketing, sostenibilità, nonché il piano investimenti, sulle quali è massimo l’impegno alla realizzazione. IGD conferma, inoltre, la volontà di continuare ad essere una dividend company che offre una remunerazione interessante ai propri Azionisti e resta fortemente impegnata a ridurre la leva finanziaria al 2024, ritenendo, a tal fine, di poter attuare le leve di dismissione già presentate nel Piano Industriale stesso".