Con la risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate interviene a chiarire il regime fiscale applicabile alla costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, stabilendo l’applicazione dell’aliquota del 9% dell’imposta di registro. Questa interpretazione si allinea alla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, che distingue nettamente tra atti costitutivi e atti traslativi di diritti reali. La novità rappresenta un’inversione rispetto a precedenti indirizzi dell’Amministrazione finanziaria, che assoggettavano tali atti all’aliquota più gravosa del 15%.
Diritto di superficie su terreni agricoli: l’Agenzia delle Entrate fissa l’aliquota al 9%
A motivare la svolta è l’ordinanza n. 27293 della Cassazione, datata 22 ottobre 2024, relativa alla costituzione di un diritto di superficie per la realizzazione di un impianto fotovoltaico su terreno agricolo. La Suprema Corte ha chiarito che, in base al testo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa allegata al Testo Unico sull’Imposta di Registro (Dpr 131/1986), il termine “trasferimento” si riferisce esclusivamente al passaggio della proprietà o di altri diritti reali già esistenti da un soggetto a un altro. Gli atti costitutivi, invece, come appunto la costituzione di un diritto di superficie, rientrano nella previsione del primo periodo della norma, soggetta all’aliquota del 9%.
Il fondamento civilistico: nessun trasferimento, ma una limitazione del diritto
Dal punto di vista civilistico, la Corte ha sottolineato come il diritto di superficie non comporti una cessione della proprietà del fondo, ma una limitazione del diritto del concedente in favore di un terzo. Non vi è quindi trasferimento in senso stretto, ma una “compressione” del diritto di proprietà a beneficio dell’utilizzatore del fondo, che acquista un diritto reale di godimento su cosa altrui. Di conseguenza, la norma fiscale che prevede il 15% per i trasferimenti non si applica agli atti costitutivi di tali diritti.
Coerenza con la prassi pregressa: richiamo alla risoluzione del 2021
La nuova risoluzione riprende e rafforza un principio già affermato dall’Agenzia con la risoluzione n. 4/E del 15 gennaio 2021, nella quale si riconosceva l’aliquota del 9% per gli atti costitutivi di servitù su terreni agricoli. In quel caso, come oggi, si trattava di distinguere tra atti che “creano” un diritto e atti che lo “trasferiscono”, riservando l’aliquota maggiore soltanto a questi ultimi.
Effetti concreti per operatori agricoli e investitori nel fotovoltaico
La riduzione dell’aliquota all’atto della costituzione di un diritto di superficie su terreno agricolo ha un impatto rilevante in termini di costi per agricoltori, società agricole, cooperative e imprese che operano nel settore dell’energia rinnovabile. L’abbassamento dal 15% al 9% dell’imposta di registro potrà favorire nuovi investimenti su terreni agricoli, in particolare per impianti agrovoltaici, in un momento in cui la sostenibilità e l’energia pulita sono al centro delle politiche europee e nazionali.
Verso una maggiore certezza del diritto per il settore agricolo e ambientale
Con questa risoluzione, l’Agenzia delle Entrate non solo si adegua alle sentenze della Cassazione, ma contribuisce anche a rafforzare la certezza giuridica in un ambito spesso soggetto a interpretazioni divergenti. Il chiarimento consente a operatori, notai e professionisti del settore di predisporre contratti e operazioni con maggiore sicurezza e trasparenza fiscale, evitando rischi di accertamenti e contenziosi futuri.