L’Agenzia del Demanio ha presentato a Palazzo Montecitorio il Rapporto 2024 “L’Italia e i suoi beni. Creare valore con gli immobili dello Stato” alla presenza del Viceministro dell’Economia e delle Finanze, Maurizio Leo. Il documento riporta i risultati di un anno di attività, fa il punto sullo stato di avanzamento degli interventi previsti nel Piano Strategico Industriale e individua le strategie per innovare la gestione e le azioni di valorizzazione.
Demanio, Rapporto 2024: un miliardo di investimenti nel 2023
La rinnovata visione dell’Agenzia del Demanio, ente pubblico economico che gestisce e valorizza 44 mila immobili per un valore di 62,8 miliardi di euro guarda agli immobili dello Stato come strumento di rigenerazione urbana e sviluppo dei territori per creare valore economico, sociale, culturale e ambientale, in collaborazione con le Istituzioni centrali, del Territorio e gli investitori privati. Nel 2023 l’Agenzia ha avviato interventi per un miliardo di euro, tra risorse proprie e di altre amministrazioni, e conseguito 70 milioni di risparmi in locazioni passive (quanto le PA pagano ai privati per l’affitto di sedi non di proprietà dello Stato), tagli di costi che dal 2027 raggiungeranno 147 milioni di euro annui, contribuendo all’abbattimento strutturale della spesa pubblica. Il Direttore dell’Agenzia, Alessandra dal Verme durante la sua relazione ha spiegato che
“L’utenza e la collettività sono al centro della nostra azione. Investiamo nella riqualificazione degli immobili poco o male utilizzati per soddisfare i fabbisogni delle Pubbliche Amministrazioni, abbattere la spesa pubblica di locazioni passive. Pianifichiamo gli interventi in sinergia con le Istituzioni dei Territori alla luce delle loro peculiarità, per aprire gli immobili pubblici al cittadino, fornire nuovi servizi e rispondere alle esigenze abitative di famiglie, giovani e anziani”.
Per raggiungere questi obiettivi, nel 2021 l’Agenzia ha avviato interventi di rifunzionalizzazione e riuso di immobili per circa 2,5 miliardi di euro. Il Piano degli Investimenti Immobiliari 2024-2026 prevede l’avvio di nuove operazioni per un miliardo di euro (di cui 490 milioni nell’anno in corso) al quale si aggiungono 1,2 miliardi provenienti da fondi di altre amministrazioni, per complessivi 4,7 miliardi di euro. Più in dettaglio, il Rapporto registra che a gennaio 2024, rispetto a giugno del 2021, il numero degli interventi è aumentato del 47% (passando da 384 a 566) e il valore degli investimenti del 153% (da 1,4 a 3,5 miliardi di euro). L’incremento è ancora più significativo per gli interventi finanziati anche con risorse fornite da altre Amministrazioni statali per le quali l’Agenzia del Demanio opera come stazione appaltante: nel periodo in esame si è passati da 15 a 82 interventi (+ 447%) con una crescita del valore degli investimenti del 212% (da 379 milioni di euro a 1,1 miliardo di euro).
Perno della strategia innovativa per riqualificare i beni dello Stato e rigenerare i Territori insieme agli enti territoriali e agli investitori privati è il Piano città dell’immobile pubblico. Si tratta di un modello di pianificazione integrata degli interventi che, in linea con i piani di sviluppo locali, apre all’ascolto e al dialogo con le Istituzioni del Territorio, la città, i cittadini, gli stakeholder, individua i fabbisogni per offrire strutture tecnologicamente innovative e funzionali, servizi e risposte concrete alle nuove esigenze, costruisce un sistema di relazioni tra l’immobile pubblico e la città, che rafforza il senso di appartenenza al territorio e l’idea dell’immobile come res pubblica che crea valore, opportunità di crescita economica e sociale. L’immobile, aperto alla fruizione dei cittadini, diviene abilitatore di relazioni, offerta di diverse funzioni integrate. Attraverso i Piani Città vengono attuate strategie per accelerare la transizione energetica, promuovere l’abbattimento delle emissioni di CO2, garantire la gestione circolare delle risorse, sostenere la rigenerazione delle aree urbane più fragili, fornire nuove opportunità alla dimensione sociale e a quella dell’abitare.
Una nuova sfida per l’Agenzia del Demanio è il coinvolgimento dei privati nelle azioni di valorizzazione degli immobili dello Stato e di rigenerazione dei territori. Se n’è discusso durante il panel “Lo Stato e i privati insieme per la riqualificazione sostenibile del patrimonio immobiliare pubblico”, moderato dal costituzionalista Alfonso Celotto, al quale hanno partecipato il Direttore Alessandra dal Verme, Davide Albertini Petroni Presidente di Assoimmobiliare, Lelio Fornabaio AD di PtsClas, Antonella Manzione Consigliere di Stato, Veronica Vecchi professoressa di Sda Bocconi. Nel corso dell’evento, l’Agenzia del Demanio ha presentato un position paper sul partenariato pubblico-privato, una prima analisi delle strategie e degli strumenti da introdurre attraverso gli istituti giuridici disciplinati dal nuovo Codice dei contratti pubblici. “Invitiamo gli investitori legati ai territori, ma anche player nazionali e internazionali, a condividere una nuova visione, dove lo scopo sociale, ambientale e culturale assume un valore per l’investimento”, aggiunge Alessandra dal Verme. “Stiamo sviluppando partenariati di innovazione sociale e culturale, strumenti finanziari e concessori per creare valore e sviluppo attraverso il patrimonio immobiliare pubblico. Per questo dobbiamo costruire una rete di consenso sui progetti dando certezza alle potenzialità di sviluppo e alla profittabilità economica e sociale”.
Il cambio di paradigma dell’Agenzia si riflette non solo nel nuovo modo di individuare e programmare gli interventi, ma anche nella misurazione ex ante, in itinere ed ex post degli impatti economici, sociali e ambientali al fine di ottimizzare il ciclo di vita degli immobili e massimizzare i vantaggi per il cittadino. L’Agenzia ha individuato un set di 49 indicatori di sostenibilità (ESG) rendendoli obbligatori per tutti gli interventi edilizi. Sul tema del cambiamento climatico, ha sviluppato un insieme di indici di vulnerabilità da inserire nei documenti di gara sulla progettazione finalizzati ad aumentare la resilienza degli immobili. “Siamo impegnati a rendere le nostre attività sostenibili dal punto di vista economico, sociale e ambientale”, sottolinea il Direttore dal Verme. “Dopo avere presentato volontariamente la prima rendicontazione non finanziaria, stiamo lavorando al Piano di Sostenibilità. Tutti i nostri sforzi – precisa - sono orientati a contribuire ai programmi nazionali ed europei in tema di efficientamento energetico, contrasto alla crisi climatica e ad accelerare la transizione ecologica e digitale”.
Il Rapporto 2024 fornisce anche indicazioni sullo stato di avanzamento di importanti progetti di rifunzionalizzazione e rigenerazione. Per una conoscenza profonda del patrimonio dello Stato, sono stati avviati progetti come la "Piattaforma integrata del Demanio" e la “Carta d’Identità digitale dell'immobile”. Si tratta di strumenti che, insieme all'adozione di tecnologie come il Building Information Modeling (BIM) e allo sviluppo di Digital Twin, mirano alla qualità della progettazione e a una gestione sempre più efficiente e sostenibile degli immobili, che concorrono al benessere delle città. In questo nuovo percorso è cruciale la collaborazione con gli enti territoriali per la quale le 17 Direzioni territoriali dell’Agenzia del Demanio svolgono un ruolo decisivo. Il Rapporto 2024 dedica una sezione all’analisi delle attività svolte dalle Direzioni. Contiene i dati sulla consistenza del patrimonio immobiliare per ogni regione, illustra i progetti più importanti in corso e i Piani Città degli immobili pubblici avviati, le più importanti operazioni di valorizzazione, riqualificazione e rifunzionalizzazione dei beni.