Negli ultimi quattro anni il mercato immobiliare italiano ha mostrato una netta divergenza nei valori a seconda della classe energetica degli edifici. Gli immobili green, appartenenti alle classi A e B, hanno mantenuto e in alcuni casi incrementato il proprio valore, con un rialzo medio del 2% al metro quadro.
Case green più resistenti sul mercato: negli ultimi 4 anni prezzi +2%, penalizzati gli immobili “brown”
Al contrario, le abitazioni “brown”, classi F e G, hanno registrato una contrazione del 4%. È quanto emerge dall’analisi di CRIF Real Estate Services, che ha esaminato un campione rappresentativo di immobili periziati in occasione della concessione di mutui.
Il differenziale medio di prezzo si aggira oggi sui 500 euro/mq tra immobili green e quelli di fascia intermedia (C-E) e raggiunge i 700 euro/mq quando si confrontano green e brown.
Nord più avanti, Sud in ritardo
Le differenze territoriali sono marcate. Nel Nord Italia il divario tra immobili green e brown supera gli 800 euro/mq, mentre al Centro-Sud si ferma a 561 euro. In valori assoluti, il Nord Ovest e il Nord Est guidano la classifica, con quotazioni medie rispettivamente di 2.693 e 2.518 euro/mq per gli immobili green, contro 1.825 e 1.628 euro per i brown.
Il fenomeno riflette la maggiore attenzione alla sostenibilità e la più ampia disponibilità di capitale nelle aree settentrionali, mentre nel Sud il gap è attenuato da valori di partenza più contenuti e da un mercato meno dinamico.
Le grandi città e il “brown discount”
Nei grandi centri urbani la forbice si allarga ulteriormente. Nelle città metropolitane il differenziale tra case green e brown supera i 1.100 euro/mq, pari a uno sconto del 40%. Nei comuni capoluogo e nei centri minori il divario scende, ma resta significativo, tra i 500 e i 750 euro al metro quadro.
Milano rappresenta il caso più emblematico: qui il brown discount arriva a 1.000 euro/mq, corrispondente a un deprezzamento del 34%. Nel capoluogo lombardo, dal 2023, il prezzo medio delle abitazioni green è in crescita, mentre le case energivore hanno subito una flessione accentuata.
Zone centrali, semicentro e periferia
Anche all’interno delle aree urbane emergono differenze. Nei centri città il divario tra immobili green e brown si attesta intorno ai 1.040 euro/mq, con uno sconto del 40% per le case meno efficienti. Nel semicentro la forbice è di 949 euro, mentre in periferia si riduce a 700 euro, con un peso percentuale inferiore (31%). Nei contesti più centrali è penalizzante anche la fascia intermedia, che sconta differenziali vicini a quelli dei brown.
La direttiva europea come driver
Secondo CRIF, l’andamento è legato anche all’avvicinarsi dell’entrata in vigore della Direttiva europea sulle case green, prevista tra circa un anno. La prospettiva di obblighi stringenti in materia di riqualificazione energetica ha spinto la domanda verso le abitazioni già efficienti, lasciando indietro il segmento brown.
Le banche, inoltre, stanno progressivamente orientando le politiche di erogazione del credito verso immobili sostenibili, contribuendo a rafforzare la divergenza. Le famiglie, sempre più sensibili ai temi ambientali, vedono nelle case green non solo un risparmio sulle bollette, ma anche una garanzia di tenuta del valore nel tempo.
Il ruolo delle classi intermedie
Interessante la posizione delle classi intermedie (C-E). Se da un lato non offrono i vantaggi immediati degli immobili green, dall’altro possono rappresentare un compromesso tra costo di acquisto e prospettive di riqualificazione. Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di CRIF, sottolinea che queste abitazioni “possono costituire una soluzione sostenibile in termini di rata di mutuo e risparmi futuri, specie se i tassi di interesse torneranno a scendere nei prossimi mesi”.
Prospettive di mercato
Le previsioni indicano che con l’avvicinarsi dell’applicazione della direttiva europea, la domanda di case green crescerà ulteriormente, rafforzandone i valori. Parallelamente, è attesa una maggiore pressione ribassista sugli immobili brown, soprattutto nelle grandi città. Il rischio per i proprietari di abitazioni meno efficienti è quello di trovarsi di fronte a un progressivo deprezzamento, a meno di interventi di riqualificazione.
Il mercato italiano si muove dunque in una direzione chiara: l’efficienza energetica è ormai un fattore determinante per il valore immobiliare. Chi saprà investire in questo senso potrà contare su una maggiore stabilità patrimoniale, mentre chi resterà indietro rischia di vedere eroso il proprio capitale.