Perseguire il valore sociale e incrementare il valore economico: missione e identità di REAM SGR

L’unicità di Real Estate Asset Management SGR S.p.A. (REAM SGR) rispetto alle altre società di gestione del risparmio, la mission, i rapporti con le fondazioni di origine bancaria azioniste, gli stretti legami con i territori, l’attenzione particolare verso i giovani con progetti molto interessanti, la situazione del mercato del real estate alla luce dell’incremento dei tassi di interesse e della recessione data in arrivo, i principali progetti in campo attraverso la batteria dei fondi di investimento alternativi immobiliari di REAM SGR, i progetti futuri di breve e medio periodo, l’attenzione alla sostenibilità a 360 gradi e come questa viene concretamente declinata. Intervista ad Oronzo Perrini, Direttore Generale di REAM SGR

Intervista a Oronzo Perrini, Direttore Generale Real Estate Asset Management SGR.

REAM SGR S.p.A. caratterizza la propria missione, identità e strategia in modo differenziato rispetto alle altre società di gestione del risparmio operative sul mercato, coniugando il perseguimento del valore sociale con l’incremento del valore economico. Quali sono i cardini di questa ‘diversità’ e qual è la vostra fisionomia di Società di gestione del risparmio partecipata da Fondazioni piemontesi di origine bancaria?
REAM SGR è l’unica sgr italiana nel cui azionariato sono presenti unicamente fondazioni di origine bancaria. Non è escluso, a breve, l’ingresso nel capitale sociale da parte di altre fondazioni bancarie nonché di importanti realtà previdenziali. Tale assetto istituzionale consente di definire le strategie di investimento con un orizzonte temporale di medio lungo periodo, in linea con il ciclo di vita che caratterizza gli investimenti immobiliari.
I cardini di questa diversità sono: i) binomio tra capacità industriali e sviluppo dei territori, ii) essere l’operatore di riferimento per la gestione e la valorizzazione degli assets immobiliari localizzati nei territori di riferimento dell’intera rete nazionale delle fondazioni bancarie, iii) avere una strategia di perseguimento indiretto di finalità sociali, con particolare attenzione agli assets di imprese e di enti locali, stimolando la liberazione di risorse per il finanziamento delle rispettive attività, il sostegno al tessuto economico e all’occupazione, la valorizzazione e la formazione di risorse professionali specializzate; il tutto con particolare attenzione ai settori del no-profit, del social housing, dello student housing e del senior living.
Ciò si traduce in un modello di business in cui REAM SGR si trova a gestire fondi aventi “natura sociale” (circa il 20% delle masse gestite) e fondi “di mercato” i cui frutti permettono alla SGR di mettere in campo risorse, economiche ed umane, utili per la gestione dei primi.



Quali sono gli ambiti di operatività della Società e le prospettive future? Qual è, più in generale, il quadro del settore dei fondi immobiliari e come esso si muove davanti a una situazione contingente che vede tassi di interesse e in crescita e l’arrivo di una recessione, data per certa da gran parte degli economisti anche se tra loro c’è divisione circa l’impatto e la durata?
Il totale delle masse gestite dal sistema dei fondi immobiliari italiano superava al 31/12/2021 gli 80 mld di euro; di queste masse, circa il 60% è gestito dalle prime 5 Sgr. Siamo quindi in presenza di un mercato caratterizzato da un forte grado di concentrazione. REAM SGR ad oggi gestisce masse per circa euro 1,5 mld, con una crescita di circa il 50% negli ultimi 5 anni, con un asset allocation suddivisa tra uffici (circa il 55%), socio-assistenziale e ricettivo (circa il 30%), residenziale (circa il 7%) e altro (circa l'8%).
In prospettiva REAM SGR, in perfetta sintonia con i propri investitori, intende allocare ulteriori risorse nelle infrastrutture sociali, con particolare riferimento alla silver economy, allo student housing e al social housing. Ciò anche per cogliere le opportunità offerte dal Fondo Nazionale per l'abitare sostenibile, iniziativa promossa da Cassa Depositi e Prestiti.
Questa tipologia di infrastruttura è per noi funzionale all'erogazione di servizi collettivi essenziali e presuppone il potenziamento dell'offerta di alloggi, anche a canone calmierato, e lo sviluppo di soluzioni abitative che intercettino le nuove evoluzioni sociodemografiche, caratterizzate sempre più da un netto processo di invecchiamento, dalla trasformazione delle strutture famigliari e dall'aumento delle disparità socio economiche e territoriali.
In programma abbiamo anche il turismo e l'hospitality, segmento di grande importanza per l’Italia in termini di Pil in cui il mondo della previdenza ha mostrato interesse ad investire. Abbiamo un’importante pipeline di progetti che, come spesso accade, ci permette di cogliere delle opportunità di recupero di immobili pubblici (ad es. vecchie colonie in importanti zone turistiche) spesso in stato di abbandono.
Tutte queste buone intenzioni oggi devono fare i conti con la realtà che stiamo vivendo, in particolare con: i) l'incremento dei prezzi delle materie prime e della crescita dei costi di costruzione, ii) l'inflazione e iii) l'incremento dei tassi di interesse in alcuni casi insostenibili.
In questo scenario, REAM SGR come molte altre Sgr, sta cercando di gestire al meglio, selezionando le controparti tra quelle sempre meglio strutturate con cui operare, al fine di contenere al minimo l'incremento dei costi di costruzione, in una logica "open book", cercando ove possibile delle soluzioni per alcune tipologie di conduttori che faticano a sostenere gli adeguamenti ISTAT. Per quel che riguarda i tassi di interesse, stiamo procedendo, ove possibile, a finanziare le operazioni in una logica di successivo refinancing non appena il mercato lo dovesse permettere o, in alternativa, ad investire in una logica iniziale di full equity.

Entrando più nel dettaglio dell’attività di REAM SGR, può parlarci della finanza immobiliare quale strumento per la rigenerazione urbana e per la valorizzazione dei beni immobili pubblici?
Rispondo con un esempio concreto. REAM SGR ha da poco avviato il Fondo Valorizzazione e Innovazione Piemonte che, partendo da un primo investimento a Novara, investirà nella valorizzazione di beni di proprietà pubblica, con l'obiettivo di recuperarli, riqualificarli e metterli a reddito, peraltro prevedendo funzioni di interesse pubblico. Stiamo già lavorando ad un secondo investimento in collaborazione con l’Università degli Studi di Torino e un’importante azienda ospedaliera di Torino.
Ecco che lo strumento fondo immobiliare, accompagnato dalla raccolta di equity istituzionale e paziente, permette di trasformare un immobile o un'area di proprietà pubblica, spesso in stato di abbandono, in una opportunità. Il progetto è replicabile su tutto il territorio nazionale e va incontro alle esigenze di bilancio e di recupero del territorio degli enti pubblici.

Abbiamo tracciato l’unicità di mission, identità e strategia di REAM SGR. In questo contesto, quali sono i caratteri e l’importanza socio-economica del valore aggiunto derivante dal modello di collaborazione tra il mondo delle istituzioni, delle fondazioni di origine bancaria e della previdenza?
Posto che la presenza di Casse di previdenza e di fondi pensione tra le fila dei nostri investitori è sempre più rilevante e tenuto conto delle diverse iniziative aventi ad oggetto beni di proprietà di enti pubblici che stiamo valutando, constatiamo che il quotidiano confronto che REAM SGR ha con il mondo delle fondazioni di origine bancaria, con le istituzioni pubbliche e con il mondo della previdenza ci permette di acquisire una sensibilità ed una conoscenza di situazioni ed opportunità che spesso si traducono in progetti sostenibili e di impatto sia in termini economici, sia in termini di ricadute sociali per i territori di riferimento.



Capitolo Sostenibilità, intesa a 360 gradi (ambientale, economica, sociale, di governance), che per una realtà come REAM SGR è connaturata strettamente alla sua mission. Cosa è, insomma, per voi la Sostenibilità, come la attuate concretamente nei suoi vari aspetti, peraltro tutti collegai tra loro?
Possiamo facilmente affermare che la sostenibilità negli investimenti è nel DNA di REAM SGR, che ha iniziato molti anni orsono ad istituire fondi aventi politiche di investimento con caratteristiche sociali, investendo ad esempio nell’edilizia sociale, nelle residenze sanitarie assistenziali e negli studentati. Successivamente, la nostra SGR ha ampliato gli interventi volti a tenere in considerazione obiettivi di sostenibilità degli investimenti, identificando un’ampia gamma di indicatori ambientali, sociali e di governance. Ha adottato una piattaforma informatica in cui far confluirei i dati raccolti dagli asset immobiliari in portafoglio dei fondi gestiti in modo da poterli elaborare e monitorare, rilevando i miglioramenti riscontrati a seguito degli interventi effettuati nel corso del tempo. Grazie a questa attività, REAM SGR è in grado di tenere sotto controllo anche i rischi di sostenibilità nei propri investimenti e di adottare conseguentemente le migliori strategie di investimento non solo per creare valore per i propri investitori e per i propri azionisti, ma anche per tenere conto degli interessi delle comunità e dei territori dove la SGR è intervenuta con i propri investimenti. Non avremo quindi a che fare solo con interventi volti, ad esempio, a ridurre l’impronta carbonica, migliorare la gestione idrica e dei rifiuti, ma anche con strategie volte a tenere in considerazione il benessere e il comfort di coloro che vivono e lavorano nei nostri immobili, favorendo anche le comunità in cui abbiamo investito. Tutto questo anche attraverso l’attenzione ad una buona governance a livello dei fondi gestiti, monitorando ad esempio il livello di soddisfazione degli utilizzatori, e livello della SGR, ponendo la sostenibilità degli investimenti tra gli aspetti più rilevanti a tutti i livelli dell’organizzazione e, quindi, anche a livello apicale e degli organi societari, divenendo una vera e propria scelta strategica. REAM SGR ha deciso di sottoporre alcuni dei propri Fondi al GRESB (Global Real Estate Bechmark), il principale benchmark a livello mondiale per il settore del real estate, riscontrando buoni posizionamenti con continui miglioramenti nel tempo.

SCHEDA REAM SGR
REAM SGR S.p.A., società di gestione del risparmio partecipata da fondazioni di origine bancaria, caratterizza la propria missione, identità e strategia in modo differenziato rispetto alle altre società di gestione del risparmio operative sul mercato:
• veicola le migliori capacità industriali dei settori immobiliare, industriale e finanziario tramite soggetti orientati allo sviluppo del territorio, attraverso l’istituzione e la gestione trasparente e professionale di fondi di investimento alternativi immobiliari riservati;
• si pone come operatore di riferimento per la gestione e la valorizzazione degli asset immobiliari localizzati sul territorio delle fondazioni di origine bancarie azioniste, coniugando il perseguimento del valore sociale con l’incremento del valore economico;
• focalizza la propria attività su immobili presenti sul territorio delle fondazioni, con particolare attenzione agli asset delle imprese e degli enti locali, perseguendo indirette finalità sociali mediante la liberazione di risorse per il finanziamento delle attività proprie, il sostegno al tessuto economico e all’occupazione, la valorizzazione e la formazione di risorse professionali specializzate e la particolare attenzione ai settori del no-profit e del social housing.