Real Estate: Milano si conferma mercato più dinamico e attrattivo della penisola
Nonostante Milano rimanga un mercato molto dinamico e attrattivo, l’aumento dei prezzi nelle aree più centrali della città ha un impatto complessivamente sfavorevole sul numero totale di transazioni registrate. La domanda si ri-orienta verso la periferia, facendo aumentare le vendite in quartieri come Lorenteggio, Barona, Molino Dorino, Lotto, Bonola e Quarto Oggiaro.
Forte interesse anche su quartieri più vicini al Centro, come Porta Romana, Piazza Firenze e Solari. Questo quanto emerge dalle analisi riportate nell’ottava edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX sul mercato immobiliare italiano che nell’ottava edizione dedica un focus alle città di Milano, Roma, Napoli e Bergamo e relative regioni.
In generale, Milano si conferma un mercato più dinamico rispetto al resto della penisola come dimostrano i tempi di affitto e vendita più rapidi. Nel primo semestre 2023, le case sono state vendute in media in meno di tre mesi e affittate in 50 giorni, anche se l’incremento dei canoni fa prevedere un allungamento dei tempi.
Escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà, la media dei prezzi a Milano registra un trend di graduale e continua crescita e, da gennaio a settembre, si attesta sul valore medio di 3.730 euro/mq. Lato previsionale, per il quarto trimestre del 2023 l’andamento dei prezzi sarà condizionato dalla stagionalità, che storicamente spinge i prezzi al rialzo, e dalle dinamiche di mercato legate all’attuale contrazione della domanda e al maggiore sconto richiesto. Secondo il Centro Studi di RE/MAX Italia è plausibile, quindi, aspettarsi prezzi in un intervallo compreso fra i 3.842 euro/mq e i 3.637 euro/mq.
Analizzando la media dei prezzi per tipologia di immobile, si nota un andamento più stabile per i trilocali e più volatile per i monolocali. Salgono i prezzi nei quartieri di Piazza Firenze, Fiera, Molino Dorino, Udine, Ripamonti, Lotto, Lodi e Niguarda. L’attenzione della domanda verso quartieri più periferici ma ben serviti dal trasporto pubblico sta contribuendo ad una crescita del prezzo medio al metro quadro anche in queste aree.
“Le dinamiche del mercato immobiliare dei prossimi mesi, ovviamente, saranno fortemente condizionate dagli interventi di politica monetaria che andranno a influenzare le decisioni degli investitori e l’andamento del real estate in termini di numero di transazioni, volumi, rendimenti e prezzi”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.
Sul fronte creditizio, secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24MAX, a Milano il numero di mutui erogati per finalità di acquisto passa dal 92,86% del secondo semestre 2022 al 95,42% del primo semestre 2023. Aumenta la richiesta di soluzioni a tasso fisso, la cui percentuale passa dal 57,30% del secondo semestre 2022 al 61,29% del primo semestre 2023. Sul totale dei mutui erogati, diminuisce sensibilmente il numero di celibi/nubili, a favore di conviventi e separati. Complessivamente aumenta del 2,14% la media dell’erogato, portandosi poco oltre i 153 mila euro, 28 mila euro in più rispetto alla media nazionale.
MILANO: IMMOBILIARE LOGISTICO, DIREZIONALE, RETAIL E RICETTIVO
Anche nel 2023 Milano continua a essere la location più richiesta da chi investe nel comparto logistico. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno.
Nel settore direzionale, Milano, insieme a Roma, si conferma realtà trainante. Se nel primo trimestre 2023 si è registrato un assorbimento inferiore rispetto al primo trimestre 2022, nel secondo trimestre 2023 il comparto risulta solo in lieve riduzione rispetto al 2022, segnando un riallineamento al trend storico. La domanda rimane comunque forte e rivolta prevalentemente verso prodotti di qualità, sostenibili ed energeticamente efficienti. Secondo le analisi riportate nel Real Estate DATA HUB, le transazioni nel primo semestre 2023 a Milano si sono concentrate nelle location prime situate nel centro storico della città e nel CDB di Porta Nuova. Al contempo, è evidente un interesse anche verso zone periferiche nel Nord e Sud-Ovest dell’hinterland milanese.
Nel settore immobiliare retail, a Milano il trend principale sembra essere quello di assorbimento e ricambio degli spazi di medie dimensioni a fronte del quale si manifesta una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato per i locali di piccole e grandi dimensioni. Inoltre, emergono segnali di forte interesse per il mondo del lusso High Street. Nel corso dell’ultimo semestre, infatti, sono stati locati spazi nel Quadrilatero della Moda a brand di alto livello nonostante un aumento di circa il 2% del canone immobiliare richiesto.
Milano si conferma location di forte interesse anche per il settore ricettivo, con particolare attenzione verso la riqualificazione di immobili storici con l’obiettivo di raggiungere segmenti upper-scale e luxury. L’attrattività si dimostra sia nei confronti di player già presenti, sia con i debutti di nuovi marchi. Per via della vivacità urbana, accompagnata dalla prospettiva delle Olimpiadi e Paralimpiadi Invernali del 2026, il primo semestre del 2023 è stato caratterizzato da un forte sviluppo immobiliare ricettivo, sia in termini di compravendite, sia in termini di operazioni di ristrutturazione e riqualificazione immobiliare.