Mutui prima casa 2026-2027: garanzia fino al 90% e regole migliori

Il sostegno pubblico all’acquisto della prima casa non si ferma. Dal 1° gennaio 2026 e fino al 31 dicembre 2027, il Fondo di garanzia statale per i mutui ipotecari resta operativo e viene ulteriormente finanziato, con uno stanziamento complessivo di 75,6 milioni di euro. Una boccata d’ossigeno per famiglie e giovani alle prese con tassi elevati e prezzi immobiliari ancora sostenuti.

La proroga è stata inserita nel Decreto fiscale collegato alla manovra 2026 e confermata in sede di conversione parlamentare. L’obiettivo è chiaro: facilitare l’accesso al credito per chi acquista l’abitazione principale, riducendo il rischio per le banche e migliorando le condizioni offerte ai mutuatari.

Come funziona il Fondo di garanzia

Il meccanismo è semplice ma efficace. Lo Stato interviene garantendo una parte della quota capitale del mutuo, consentendo agli istituti di credito di concedere finanziamenti più elevati rispetto al valore dell’immobile e a tassi generalmente più vantaggiosi.

La copertura standard parte dal 50% e può salire fino all’80%. Per alcune categorie considerate prioritarie, in particolare le famiglie numerose, la garanzia può arrivare addirittura al 90%. I mutui devono essere destinati all’acquisto di immobili situati in Italia e adibiti a residenza principale.

Chi può richiedere il mutuo agevolato

L’accesso al Fondo è riservato a chi non risulta proprietario di altri immobili a uso abitativo, né in Italia né all’estero. La misura è pensata per sostenere chi entra per la prima volta nel mercato o deve garantire una casa stabile al proprio nucleo familiare.

Tra i beneficiari rientrano:

Giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni;
Nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi;
Inquilini di alloggi popolari di proprietà degli ex IACP;
Under 36, categoria chiave nelle politiche abitative;
Famiglie numerose con tre o più figli minori di 21 anni.

Per la maggior parte delle categorie, il requisito economico fondamentale è un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Famiglie numerose: garanzie più alte e soglie ISEE dedicate

Il legislatore ha previsto un trattamento rafforzato per i nuclei con più figli, riconoscendo il maggiore fabbisogno abitativo. Le soglie ISEE e le percentuali di garanzia aumentano progressivamente:

Tre figli under 21: ISEE fino a 40.000 euro, garanzia statale all’80%;
Quattro figli under 21: ISEE fino a 45.000 euro, garanzia all’85%;
Cinque o più figli under 21: ISEE fino a 50.000 euro, garanzia massima al 90%.

Un sostegno che può fare la differenza soprattutto nelle grandi città, dove l’anticipo richiesto per un mutuo tradizionale rappresenta spesso l’ostacolo principale all’acquisto.

Perché la proroga è strategica

Secondo analisi di settore, il Fondo di garanzia ha consentito negli ultimi anni l’erogazione di decine di migliaia di mutui, riducendo l’impatto delle restrizioni creditizie. La conferma fino al 2027 offre stabilità e prevedibilità, due elementi fondamentali per pianificare un investimento immobiliare in una fase economica ancora incerta.