L’ultimo studio di idealista, portale immobiliare leader nel settore tecnologico, offre una panoramica esaustiva delle disparità economiche che caratterizzano il mercato immobiliare italiano. L’analisi, che copre oltre 3.800 comuni con più di 5.000 abitanti, si concentra sui tassi di sforzo necessari per acquistare un’abitazione con due stanze, ovvero la percentuale del reddito familiare medio destinata all’acquisto di una casa.
Italia immobiliare a due velocità: la mappa delle disuguaglianze
I risultati evidenziano un’Italia a due velocità, con località turistiche come Anacapri e Cortina d’Ampezzo che richiedono sforzi economici straordinari, mentre altre città, soprattutto al di fuori dei circuiti turistici, offrono opzioni più accessibili. Anacapri emerge come il comune con il più alto tasso di sforzo economico: ben l’85% del reddito familiare medio locale è necessario per acquistare un’abitazione. Segue Lavena Ponte Tresa, in provincia di Varese, con l’84%. Al terzo posto, Cannobio (75%), mentre Cortina d’Ampezzo e Lampedusa e Linosa completano le prime cinque posizioni con tassi rispettivamente del 74% e del 70%. Anche altre località di pregio come Castelrotto (69%), Forte dei Marmi (68%) e Maiori (65%) figurano tra i comuni dove acquistare casa rappresenta una sfida economica per i residenti. Alassio (56%) e Levanto (54%) chiudono la top ten. Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista, “Il fenomeno delle abitazioni turistiche gioca un ruolo cruciale nel mercato immobiliare italiano. In comuni come Anacapri, Cortina d’Ampezzo e Forte dei Marmi, molti immobili sono acquistati come seconde case, spesso da persone con redditi generati fuori dal comune. Questo squilibrio fa sì che i prezzi delle abitazioni continuino a salire, mentre il reddito medio locale resta invariato. Il risultato è un divario significativo tra il costo degli immobili e la capacità economica dei residenti.”
L’Ufficio Studi di idealista ha stilato una classifica dei 20 comuni italiani con i tassi di sforzo più elevati, individuando profonde disparità tra Nord, Centro e Sud Italia. In regioni come l’Umbria e la Valle d’Aosta, le località di Orvieto e Aosta presentano tassi di sforzo decisamente più bassi, rispettivamente del 16% e del 19%. Al contrario, nelle località turistiche di pregio, i residenti affrontano percentuali di sforzo ben superiori. “Questi dati riflettono una polarizzazione del mercato immobiliare, dove le località turistiche e di lusso si distaccano sempre più dal resto del Paese,” commenta De Tommaso.
Nei mercati meno onerosi, emerge il comune calabrese di Cotronei, con un tasso di sforzo del 4%, seguito da Cossato, in Piemonte, al 5%. Anche regioni come il Trentino-Alto Adige e la Valle d’Aosta registrano tassi più sostenibili: Borgo Valsugana e Aosta si attestano rispettivamente al 15% e al 19%. Il fenomeno delle seconde case e l’interesse degli investitori immobiliari sono tra i principali motori dell’aumento dei prezzi. “Molte di queste località vedono un numero crescente di immobili acquistati per scopi turistici o come investimento, creando uno squilibrio tra domanda e offerta. Per i residenti locali diventa sempre più difficile accedere al mercato immobiliare,” spiega De Tommaso. Questo scenario si riflette soprattutto nelle regioni ad alta vocazione turistica, dove il mercato immobiliare è influenzato da fattori esterni al contesto locale. In comuni come Forte dei Marmi o Maiori, ad esempio, l’acquisto di seconde case da parte di famiglie con redditi generati altrove contribuisce a mantenere i prezzi elevati, penalizzando i residenti.
Lo studio evidenzia un’Italia spaccata tra i comuni più turistici, dove lo sforzo economico per l’acquisto di una casa è spesso insostenibile, e quelli meno esposti a fenomeni speculativi, che offrono opportunità più abbordabili. Le differenze regionali sono marcate e riflettono dinamiche economiche e sociali profonde. Mentre località come Anacapri, Cortina e Cannobio rappresentano un mercato elitario, altre aree garantiscono condizioni più favorevoli per l’acquisto di un’abitazione. “La sostenibilità del mercato immobiliare – conclude De Tommaso – dipenderà dalla capacità di riequilibrare il rapporto tra redditi locali e prezzi delle abitazioni, soprattutto nelle località turistiche, dove il divario rischia di diventare insostenibile per i residenti.”