Acquista casa all’asta e lo Stato gliela porta via: incubo giudiziario

L’acquisto che si trasforma in incubo

Una cittadina di Assisi investe tutti i suoi risparmi – circa 383 000 € tra prezzo, spese di registro e adeguamenti – per acquistare un immobile all’asta: un’occasione che sembrava perfetta, fino all’ombra del sequestro penale. Il giudice dell’esecuzione aveva autorizzato la vendita, nonostante un sequestro preventivo già trascritto, ritenendo “prevalente” l’ipoteca iscritta nel 2002. Ma le promesse si infrangono: due rigetti in sede penale, prima dal giudice competente e poi dal Riesame, bloccano ogni speranza. È l’inizio di una discesa tra diritto, burocrazia e attese dolorose.

Cronologia della vicenda

• 2018 – Un immobile di una società fallita ad Assisi viene sottoposto a sequestro preventivo penale, nell’ambito di un procedimento per bancarotta fraudolenta. Il sequestro è trascritto prima dell’asta.
• 2022 – Viene avviata una procedura esecutiva immobiliare, a seguito di un’ipoteca iscritta nel 2002, con vendita autorizzata dal giudice civile.
• 26 aprile 2024 – La signora risulta aggiudicataria per 353.100 €.
• 10 settembre 2024 – Emesso il decreto di trasferimento; pagati costo immobiliare e le spese connesse.
• 5 febbraio 2025 – Il Tribunale di Perugia respinge la richiesta di dissequestro: prevale il sequestro, trascritto prima dell’ipoteca e del pignoramento.
• 13 maggio 2025 – Il Tribunale del Riesame conferma il rigetto, sottolineando che la buona fede dell’acquirente non basta e che non è possibile sostituire l’immobile con una somma di denaro.
• Oggi – L’immobile è ancora sequestrato, la proprietaria non può disporne, e tutto rimane sospeso in attesa del processo penale e della decisione sulla confisca.

Le questioni giuridiche sul tavolo

prevalenza del sequestro penale o della procedura civile?

La normativa e la giurisprudenza italiane ribadiscono che, anche a fronte della buona fede dell’acquirente, il sequestro penale può sovrastare l’esecuzione civile se trascritto prima del pignoramento o dell’ipoteca. In caso contrario, il terzo acquirente può considerarsi legittimo proprietario del bene (art. 2915 c.c.).

buona fede dell’acquirente

La buona fede è rilevante, in particolare nei sequestri ordinari (non antimafia), ma non è sufficiente quando l’atto penale è trascritto anteriormente al diritto reale del terzo.

sequestro “antimafia” vs sequestro ordinario

Solo nel caso di sequestro ai sensi del Codice Antimafia (D.Lgs. 159/2011), l’istituto penale prevale in modo assoluto e sospende le procedure esecutive civili, con il bene affidato a un amministratore giudiziario e la vendita annullata. Qui, però, si tratta di un sequestro ordinario: vale quindi il principio del “chi arriva prima” nelle trascrizioni, salvo diversa previsione di legge.

Qualche spunto di riflessione

È una storia di sogni infranti: un investimento premiato dal decreto di trasferimento, ma poi sbriciolato da un sequestro penale anteriore all’ipoteca. Parliamo di una donna che ha rinunciato a una clientela consolidata, ha impostato un progetto imprenditoriale (con bando regionale Sviluppo Umbria), e ora rischia di perdere tutto: l’immobile, il finanziamento e la vita che stava costruendo.

Il caso solleva domande cruciali:

Perché il giudice civile ha autorizzato la vendita, nonostante risultasse evidente il sequestro precedente? È una domanda legittima, che porta in superficie ambiguità tra competenze, informazioni e priorità giudiziarie.

Non sarebbe stato utile un coordinamento più stretto tra giudici civili e penali per evitare iter così contestati, costosi e drammatici?

Un caso che merita uno sguardo attento e una riflessione seria, non solo per il diritto, ma per il tessuto sociale ed economico che alimentiamo: se un cittadino acquisisce in buona fede un immobile all’asta, comprendendo i rischi, fino a che punto è lecito vederle cancellare i sogni da norme trascritte?