La gestione fiscale delle locazioni turistiche brevi si sta rivelando sempre più complessa, generando incertezze per proprietari, property manager e piattaforme digitali. La questione principale riguarda la certificazione unica dei redditi e le ritenute fiscali, specialmente in presenza di più comproprietari di un immobile.
Affitti brevi: caos sulle certificazioni uniche e le ritenute fiscali
Il problema nasce dal disallineamento tra gli obblighi amministrativi (autorizzazione comunale, codice regionale e nazionale) e quelli fiscali. Infatti, mentre l’immobile può essere intestato a più persone, la documentazione amministrativa è rilasciata solo a uno dei comproprietari, creando difficoltà nella gestione delle ritenute e della dichiarazione dei redditi.
Le scadenze e gli adempimenti da rispettare
Entro il 17 marzo 2025, gli intermediari dovranno trasmettere le certificazioni uniche (CU 2025) per i redditi da locazione breve. Tuttavia, la normativa non prevede un meccanismo chiaro per suddividere equamente le ritenute tra i comproprietari, dando luogo a un’anomalia fiscale: solo il titolare ufficiale del contratto può inserire in dichiarazione la ritenuta subita, mentre gli altri comproprietari devono dichiarare il proprio reddito senza poter detrarre la relativa quota di ritenuta, trovandosi così con un debito fiscale maggiore.
Le due opzioni per gli intermediari
Gli operatori del settore hanno due alternative per gestire la fiscalità degli affitti brevi:
Tassare un solo comproprietario, come previsto dalla normativa attuale, con il rischio di uno squilibrio fiscale tra i contitolari dell’immobile.
Ripartire redditi e ritenute tra i comproprietari, ma solo se dispongono di un conto bancario cointestato, una soluzione più equa per i proprietari ma complessa per gli intermediari, che dovrebbero registrare ogni locazione su più soggetti.
La ritenuta applicata dagli intermediari rimane fissa al 21%, mentre i proprietari che optano per la cedolare secca applicano la stessa aliquota solo su una proprietà, mentre per gli immobili aggiuntivi l’aliquota sale al 26%.
Il ruolo delle piattaforme digitali
Da quest’anno, le piattaforme online hanno implementato nuovi sistemi per la gestione delle ritenute fiscali. Airbnb, per esempio, emetterà per la prima volta la certificazione delle ritenute applicate nel 2024, mentre Booking ha iniziato a trattenere ritenute nel 2024 e potrebbe applicarle retroattivamente nel 2025. Questa situazione ha portato a errori di classificazione fiscale, con la ritenuta che in alcuni casi viene applicata anche a strutture ricettive come B&B e case vacanze, nonostante siano attività di tipo commerciale escluse dal regime della cedolare secca.
Un sistema da riformare?
L’attuale normativa crea disparità e incertezze per i comproprietari e difficoltà operative per gli intermediari, portando a una situazione che necessita di un chiarimento normativo. La possibilità di suddividere in maniera automatica ritenute e certificazioni potrebbe semplificare la vita ai contribuenti e ridurre il rischio di errori e contenziosi fiscali.
In attesa di eventuali aggiornamenti normativi, per i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi rimane fondamentale una corretta pianificazione fiscale, con il supporto di consulenti esperti per evitare problemi con il Fisco.