Nomisma: 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021

Il mercato immobiliare italiano conferma la ripresa cominciata più di un anno fa e restituisce segnali di ottimismo. È quanto emerge dal 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, presentato il 24 novembre scorso in diretta streaming. 

A determinare questa forte spinta all’acquisto immobiliare, che è legata soprattutto all’intenzione di migliorare la propria condizione abitativa, secondo l’Istituto bolognese sono state, soprattutto, la capacità di rilancio dell’economia italiana – favorita anche dalle risorse del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) – e una guida delle istituzioni percepita finalmente come salda e credibile. 

Tuttavia, per valutare correttamente la capacità di resistenza e ripresa dimostrate dal mercato, sarà necessario aspettare che lo scenario si normalizzi. Solo con il tempo, infatti, sarà possibile capire se questa crescita è destinata a proseguire oppure a ridimensionarsi.

Presentazione del 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021

Come di consueto, la presentazione ha introdotto lo scenario macroeconomico in cui si muove il settore, per poi focalizzarsi sulla congiuntura del mercato immobiliare e gli scenari previsionali attraverso l’analisi dei 13 maggiori mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). 

E’ stato poi oggetto di approfondimento il ruolo del credito nel muovere le dinamiche di mercato, la misurazione del rischio fisico nell’attività di valutazione immobiliare ed infine è stata presentata per la prima volta la piattaforma digitale sviluppata da Nomisma per la compravendita di NPE (Non Performing Exposures).

Andrea Ghidoni, Direttore Generale di Intesa Sanpaolo Private Banking – a cui sono stati affidati i saluti introduttivi – ha sottolineato la valenza che l’asset immobiliare ha nel portafoglio degli investitori italiani, l’importanza della qualità dei dati ogni volta che si devono fare delle scelte di investimento e di valorizzazione di un asset presente nel portafoglio, ma anche del ruolo svolto dagli operatori finanziari. “Noi di Intesa Sanpaolo vogliamo essere un punto di riferimento nell’accompagnare i nostri clienti in queste scelte, mettendo a disposizione competenze e strumenti finanziari”, ha concluso.

Per Nomisma sono poi intervenuti l’Amministratore Delegato Luca Dondi Dall’Orologio (nella foto), il Capo Economista Lucio Poma, la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Elena Molignoni e il Senior Advisor Marco Leone. Hanno inoltre preso parte all’evento, David Scala, Responsabile Mutui Direzione Sales & Marketing Privati e Aziende Retail Intesa Sanpaolo, Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services e Tom Leahy, Senior Director EMEA Analytics, Real Capital Analytics RCA.

Lo scenario macroeconomico: Lucio Poma

La prima parte della presentazione ha visto l’intervento di Lucio Poma, Capo Economista Nomisma, durante la quale è stato illustrato il quadro macroeconomico, passaggio essenziale per definire il contesto entro cui si muovono le variabili del mercato immobiliare italiano. 

“I dati mostrano una crescita notevole del nostro Paese, che va al di là delle prospettive di soli quattro o cinque mesi fa”, ha esordito Poma. L’Italia, infatti, sta registrando uno sviluppo senza precedenti. È una delle poche economie avanzate che, in corrispondenza di tutti e tre i trimestri, mostra un tasso del PIL positivo e il previsionale di crescita, per il 2021, è di un + 6,1%. Secondo Nomisma, ci sono fondate ragioni per ritenere che le ottime performance registrate dall’Italia siano frutto di una crescita strutturale del Paese.

L’unico “neo” in questo scenario fortemente incoraggiante è l’occupazione che, sebbene aumenti, non segue il ritmo del PIL. Secondo Nomisma il motivo è da ricercare nel fatto che l’Italia, in seguito alla pandemia, sta seguendo una crescita a forma di K, poiché una parte del Paese riscontra un andamento molto positivo, mentre un’altra risente di maggiori difficoltà.

Il clima di fiducia è più forte delle possibili minacce

Questa dinamica, tuttavia, potrebbe essere frenata da due ostacoli: la carenza di materie prime, che desta preoccupazione in molti comparti produttivi, e l’inflazione. Per quanto riguarda quest’ultima, quando lo scorso 3 novembre la FED (Banca Centrale degli Stati Uniti) ha avviato il tapering, i mercati finanziari hanno reagito bene, contro ogni previsione, probabilmente perché gli investitori avevano già previsto un rallentamento della politica monetaria. 

I mercati azionari, dunque, non temono il cosiddetto “cigno nero” (un evento improvviso capace di far crollare i mercati) e nonostante l’inflazione galoppante, la scarsità di materie prime e i prezzi delle stesse che risultano elevati, continua a persistere un clima di fiducia molto positivo. “Ci troviamo in un momento in cui la crescita e le aspettative sono talmente elevate che riescono a superare anche segnali negativi come questi”, ha concluso Lucio Poma.

Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali: Luca Dondi

Il mercato immobiliare italiano conferma la crescita avviata oltre un anno fa, alimentata soprattutto dal clima macroeconomico evidenziato da Lucio Poma. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che hanno deciso di intraprendere la ricerca di una nuova abitazione e l’intento, principalmente, è la sostituzione della prima casa. 

“Il settore mostra un andamento migliore di quelle che erano le nostre già rosee prospettive”, spiega Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, “le intenzioni di acquisto sono elevate da parte delle famiglie italiane, e sono mosse, in particolare, dal desiderio di migliorare la propria condizione abitativa”. Un’esigenza, questa, nata soprattutto nel periodo di lockdown, durante il quale molti italiani hanno maturato e rafforzato determinate esigenze rispetto alle proprie abitazioni, ad esempio una maggiore segmentazione degli spazi e l’implementazione di soluzioni tecnologiche all’interno dell’ambiente domestico. 

Come mostra l’indice di performance, che sintetizza l’andamento dei 13 mercati selezionati, sono proprio il numero di compravendite e l’intensità della domanda ad essere prossimi ai valori massimi degli ultimi 20 anni, e quindi a portare l’indice di performance a un livello positivo.

Il supporto del settore bancario è indispensabile per la maggior parte delle famiglie

Questo andamento, tuttavia, non è dovuto a un aumento del potere d’acquisto degli italiani, come si evince dalla dipendenza da mutuo di molti nuclei familiari. Sebbene il reddito lordo disponibile sia lievemente aumentato, infatti, il ricorso al mutuo è in aumento e nell’ultimo anno ha raggiunto un tasso di copertura delle compravendite del 52,5%, rispetto al 51,7% del 2019. 

“Senza credito una parte significativa della domanda non potrebbe essere soddisfatta, ma le risposte positive da parte del settore bancario non sono mancate”, ha spiegato Luca Dondi. È proprio nell’atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie che, secondo Nomisma, vanno ricercate le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente del settore.

Mercato non residenziale più colpito dalla pandemia

Più controversa, invece, è la situazione del mercato degli immobili di impresa, dove pesano particolarmente le difficoltà causate dalla pandemia e i timori rispetto ai cambiamenti intervenuti nelle modalità lavorative e di consumo degli italiani. Nonostante ciò, anche questo settore ha visto, nella prima parte del 2021, un incremento delle transazioni, mentre l’andamento dei prezzi non si è dimostrato altrettanto espansivo come in ambito residenziale. 

Anche per quanto riguarda gli investimenti immobiliari corporate il quadro si diversifica in base all’impatto che il Covid-19 ha avuto sui diversi comparti. In particolare, si sono ridotte in modo significativo la componente a uso ufficio e la componente commerciale. 

Congiuntura immobiliare e mercati: Elena Molignoni

L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha prima di tutto illustrato l’evoluzione dei prezzi degli immobili che, in ambito residenziale, hanno beneficiato dell’intensificarsi della domanda abitativa. In questo settore, su base annua, la variazione media dei prezzi è pari a +1,6%, con differenze, anche notevoli, sui vari mercati: si va dal +4,1% registrato da Milano al -1,2% di Palermo. 

Il settore degli uffici mostra stabilità nei prezzi, pur registrando distinzioni rispetto ai singoli mercati (il range va dal -2,7% di Palermo al +1,6% di Roma), mentre il commerciale ha segnato una variazione negativa con una media su base annua di -0,6% (l’estremo minimo è il -3,1% di Padova, mentre l’estremo massimo il +1,6% di Milano). Inevitabilmente si tratta di una conseguenza delle ripercussioni della pandemia sui bilanci delle attività commerciali.

I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita cambiano in base alla tipologia: in media sono necessari 5,5 mesi per le abitazioni e 9 mesi per uffici e negozi. 

Quanto allo sconto praticato sul prezzo richiesto, nel secondo semestre dell’anno questo si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e i negozi.

La tendenza alla suburbanizzazione e le motivazioni d’acquisto

La pandemia ha rimesso al centro il tema della qualità dell’abitare (più spazio, salubrità, connettività e minori costi energetici), tendenza che in parte si è riflessa nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane. Questa propensione riguarda tutti i mercati ad esclusione di Cagliari. In particolare, confrontando il primo semestre del 2021 con il primo semestre del 2019, si nota che il mercato delle compravendite è cresciuto del 23,6% e che i mercati di provincia hanno contribuito in maniera significativa a questo incremento. 

Quanto alle ragioni che muovono le intenzioni d’acquisto, la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare ha spiegato che, nel corso del 2021, si è assistito a una ridistribuzione delle motivazioni che tendono a riprodurre il quadro pre-Covid, fatta eccezione per il mercato della seconda casa che risulta in crescita rispetto al 2019. Anche la domanda di investimento aumenta: in particolare, secondo Nomisma, sarà a questa componente che bisognerà guardare per garantire robustezza allo sviluppo del mercato nel medio periodo. 

La domanda di locazione cresce, ma non recupera i livelli pre-Covid

Un altro tema centrale del Rapporto Immobiliare Nomisma sono i dati sulle locazioni. La domanda di locazione, nel 2021, non ha recuperato i livelli pre-pandemia ma, rispetto al primo semestre dell’anno, è comunque aumentata mediamente di 3,5 punti percentuali fino ad un incremento di 10 punti sul mercato di Venezia terraferma. In relazione ai canoni di locazione si registrano, su base annua, variazioni positive per abitazioni e uffici, mentre si confermano le variazioni negative per i negozi, le stesse che hanno investito i prezzi.

Il ruolo del credito nelle dinamiche del mercato immobiliare: David Scala

Il contributo di David Scala, Responsabile Mutui Direzione Sales & Marketing Privati e Aziende Retail Intesa Sanpaolo si è concentrato sul ruolo che il credito svolge nell’animare le dinamiche del mercato immobiliare. 

Scala ha confermato il fenomeno di suburbanizzazione evidenziato dal Rapporto di Nomisma, ma anche la tendenza della domanda ad orientarsi verso immobili più grandi e confortevoli, che permettono di gestire il lavoro a casa con più facilità. “Per quanto riguarda i primi dieci mesi dell’anno, inoltre, l’analisi della nostra clientela mostra anche un incremento del 30% degli acquisti che richiedono interventi di ristrutturazione o di riqualificazione”, ha spiegato. 

I temi della riqualificazione e del supporto agli under 35 rappresentano due aspetti su cui Intesa Sanpaolo ha concentrato molto la propria attenzione negli ultimi anni. A questo proposito “da luglio la banca offre agevolazioni ulteriori rispetto a quelle messe a disposizione dal legislatore, per favorire l’accesso al credito ai giovani per l’acquisto di una casa. Inoltre, nel maggio dello scorso anno, abbiamo sviluppato un’offerta green a sostegno della riqualificazione energetica”, ha sottolineato il Responsabile Mutui di Intesa Sanpaolo.

Misurare il rischio fisico degli immobili: Stefano Magnolfi

L’intervento di Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services, si è focalizzato sul tema della misurazione dei rischi fisici degli immobili, che le banche oggi sono chiamate a calcolare sui propri portafogli di crediti garantiti.  

“I rischi fisici rientrano nei rischi climatici e ambientali e fanno riferimento all’impatto finanziario che possono avere i cambiamenti climatici, ad esempio gli eventi meteorologici estremi, come inondazioni e frane. Fanno parte dei rischi climatico ambientali anche quelli di transizione, ossia la perdita finanziaria a cui un ente può incorrere nel passare ad un’economia a basse emissioni di carbonio. Si tratta di rischi ad alto impatto sulle attività economiche e sugli investitori”, ha spiegato Magnolfi. 

L’Executive Director CRIF si è concentrato, in particolare, sui rischi fisici, sulla capacità di misurare la probabilità che un determinato evento avvenga, sul fatto che esso possa avere delle conseguenze sullo stato dell’immobile e, quindi, anche a livello finanziario.

Una piattaforma per la compravendita di NPE: Marco Leone 

Marco Leone, Senior Advisor Nomisma, ha illustrato il progetto “MATCHNPE”, piattaforma digitale che agevola l’incontro tra la domanda di investitori e l’offerta di istituti bancari e fondi per la compravendita di NPE (acronimo di Non Performing Exposures). Il progetto, che rientra nel nuovo servizio “Nomisma Digital”, è stato promosso da Nomisma grazie anche alle competenze nello sviluppo di algoritmi di analisi e valutazione di QBT Sagl e all’esperienza in consulenza e progettazione di sistemi digitali complessi di Hrm Group. 

La piattaforma favorisce l’incontro tra domanda e offerta di crediti non performing facilitando le operazioni e garantendo la massima trasparenza. Rispetto agli altri player presenti sul mercato, MATCHNPE è una realtà indipendente e, grazie ai suoi servizi, informazioni e dati, consente di valorizzare nel modo migliore, in particolare, gli UTP (crediti in sofferenza). La semplificazione dei processi, perseguita con lo strumento, permette di accedere ai crediti a tipologie di investitori che finora, di fatto, ne erano state escluse, a causa delle complessità e delle asimmetrie informative che caratterizzano il settore.
Un ulteriore vantaggio è che si tratta di un’infrastruttura scalabile e flessibile, dunque che può adattarsi e ampliarsi in base alle esigenze del mercato.

Gli investimenti corporate in Italia nel contesto europeo: Tom Leahy

L’evento si è concluso con la relazione di Tom Leahy · Senior Director, EMEA Analytics at Real Capital Analytics, che ha evidenziato il cambiamento nella distribuzione delle asset class destinatarie degli investimenti a livello europeo negli anni 2019, 2020 e 2021-ytd Q3. 

Dopo l’inizio della pandemia è emersa una netta gerarchia tra le asset class a livello europeo. I trend europei evidenziano che i beds and sheds, ovvero residenziale e logistica, continueranno a rappresentare interessanti opportunità per gli investitori nel real estate nel 2022. In Italia la logistica è l’asset numero 1 nel 2021. “I prezzi della logistica hanno raggiunto nuovi record” – ha spiegato Leahy – “e l’accelerazione dei prezzi è evidente guardando alle transazioni effettuate lungo l’asse Torino-Milano-Bergamo-Brescia, e a Roma. La mappa degli investimenti risulta infatti molto chiara dal momento che gli investitori seguono le preferenze localizzative dei conduttori”.

Il volume di investimenti nel corporate italiano continua ad essere alimentato principalmente da capitali stranieri. La componente domestica degli investimenti in Italia non supera quota 33%, di poco superiore alla Spagna (31%), contro Paesi come Francia (62%), Germania (56%) o Regno Unito (51%), solo per fare qualche esempio.