Il
settore immobiliare vola, con un +34% registrato nel 2021 per quanto riguarda le vendite. A rilevarlo sono gli analisti dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che hanno diffuso i dati relativi a 13 mercati locali italiani: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona. Bene, dunque,
anche se è forte la preoccupazione per il futuro. “Il rischio che l’apprensione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese è concreto - si legge -, anche se la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo”. Ovviamente il riferimento è alle conseguenze delle sanzioni adottate dai maggiori Paesi occidentali nei confronti della Russia dopo l’invasione dell’Ucraina. Secondo la Società bolognese, infatti, “l’entità del ridimensionamento atteso è ancora difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale”. E dire che i dati relativi al 2021 fotografano una situazione più che rosea, ma “il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021, che fino a qualche settimana fa sembrava lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica”. Tuttavia ancora non si possono azzardare previsioni. Di certo il conflitto tra Russia e Ucraina sta portando ad un temporaneo, si spera, deterioramento del clima generale di fiducia.
Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma
Vero è che
il settore immobiliare ha dimostrato una straordinaria capacità reattiva nell’ultimo periodo. Ne sono la riprova il +34% vs 2020 delle compravendite registrato lo scorso anno in ambito residenziale e la risalita dei prezzi anche nelle città intermedie. Anche se, essendo aumentata considerevolmente la domanda in tale direzione, a beneficiare soprattutto di questo balzo in avanti sono state le zone periferiche e di provincia. Nel complesso, la situazione migliore si registra nel settore immobiliare corporate. Archiviata la débâcle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze causate dall’attendismo indotto dal Covid-19, si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro. Questo rialzo è stato guidato dai segmenti logistico e alberghiero. Per la logistica ha influito il cambiamento imposto dalle quarantene forzose di stili di vita e abitudini di consumo, che hanno consentito di raggiungere valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro e, per effetto del tracollo della rischiosità percepita, un netto calo dei rendimenti passati da oltre il 7% a poco più del 4%.
Tornando al settore residenziale, una delle eredità lasciate dal Covid è la preferenza per l’acquisto,
anche se Nomisma prevede che si possa assistere ad un progressivo riallineamento che porterà ad un aumento di interesse per la locazione. L’introduzione del Superbonus e Sismabonus 110%, osserva Nomisma, ha sicuramente contribuito ad un aumento della domanda di acquisto di abitazioni da ristrutturare per uso proprio, mentre non sono molto distanti tra loro i giudizi di aumento e di stabilità in merito alla domanda di acquisto per investimento, così come le valutazioni relative alle ricadute sui prezzi. Come già evidenziato, il 2021 ha segnato il consolidamento della ripresa che si era avviata a partire dall’estate 2020; i mercati secondari che meglio stanno performando sono quelli di Trieste e Modena, con valori dell’indice di performance prossimi a 0,8. Mentre per quanto riguarda i mercati delle unità immobiliari d’impresa quelli che più hanno risentito degli effetti della pandemia sono Ancona, Modena e Trieste, con un indice di performance ancora collocato in territorio negativo.
La
variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate (che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali) si è attestata all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno. Il segmento dei negozi mostra ancora una tendenza riflessiva con eccezioni limitate a Ancona e Bergamo, mentre Trieste è la realtà che segna la flessione più marcata (-2,1% su base annua). A livello medio, le variazioni dei prezzi risultano pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale. I tempi di assorbimento degli immobili in vendita sono di circa 5,6 mesi per le abitazioni, mentre per uffici e negozi superano i 10 mesi. Lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 mercati di provincia si è attestato all’11,8% per le abitazioni, al 15,8% per gli uffici e al 15,4% per i negozi. In definitiva, al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni, dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente. Mettendo a confronto i mercati maggiori e quelli intermedi, emerge come il canone medio di locazione di abitazioni praticato sul libero mercato sia tornato a crescere in entrambi i contesti territoriali, con un rendimento lordo da locazione nel segmento abitativo risulta pari al 5,4% annuo.