730, detrazione prima casa: stretta sugli interessi passivi, ecco cosa cambia

- di: Cristina Volpe Rinonapoli

08/05/2025

Chi ha sottoscritto un mutuo per acquistare la prima casa ha diritto alla detrazione del 19% sugli interessi passivi pagati annualmente, fino a un massimo di 4.000 euro. Questa misura è uno dei capisaldi della fiscalità a favore dell’abitazione principale e, contrariamente a quanto temuto da alcuni contribuenti, non è stata abolita né ridotta nella dichiarazione 730/2024. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha annunciato un giro di vite: i controlli sulla corretta applicazione del beneficio saranno più rigorosi, e chi presenta documentazione incompleta o dati non coerenti rischia la perdita della detrazione o sanzioni.

730, detrazione prima casa: stretta sugli interessi passivi, ecco cosa cambia

Per ottenere la detrazione, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto o dalla fine dei lavori (nel caso di costruzione). Ma il dato rilevante è che il beneficio spetta solo se l’intestatario del mutuo coincide con il proprietario dell’immobile e se questi lo utilizza come dimora abituale. L’Agenzia delle Entrate ha annunciato che incrocerà i dati catastali, quelli della residenza anagrafica e la cronologia dei pagamenti, per evitare che vengano richieste detrazioni su case date in affitto o utilizzate da altri familiari.

Occhio a cointestazioni e mutui su case dei figli

Una delle aree più attenzionate riguarda i mutui cointestati tra genitori e figli: se il mutuo è cointestato ma la casa è intestata solo al figlio, il genitore non può più detrarre la quota di interessi passivi anche se partecipa al rimborso del mutuo. Solo chi è contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario della casa ha diritto alla detrazione. Allo stesso modo, chi ha acquistato una seconda casa o mantiene la residenza in un’altra abitazione non può usufruire del beneficio, anche se continua a pagare un mutuo “prima casa”.

Mutui rinegoziati o surroghe: attenzione alla documentazione

La stretta riguarda anche i mutui surrogati o rinegoziati: in caso di surroga, occorre conservare sia il contratto originale che quello nuovo, per dimostrare la continuità dell’agevolazione. Se invece il mutuo è stato acceso inizialmente per una finalità diversa (es. ristrutturazione o seconda casa) e poi convertito, l’Agenzia potrebbe negare la detrazione se non viene provata la destinazione finale dell’immobile a prima casa. In molti casi, l’errore consiste nel non aggiornare i dati anagrafici o nel mantenere la residenza altrove, invalidando così il beneficio.

Come evitare problemi con il Fisco: i consigli degli esperti

Per non incorrere in errori, i commercialisti consigliano di verificare con attenzione che l’immobile risulti prima casa anche nei registri dell’anagrafe e del catasto, e che l’intestazione del mutuo sia coerente con quella della proprietà. È inoltre fondamentale conservare tutta la documentazione bancaria e contrattuale per eventuali controlli futuri. Chi presenta il 730 precompilato deve controllare se i dati inseriti automaticamente dall’Agenzia coincidono con la situazione reale: anche un’anomalia formale può far scattare un controllo.

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