Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di trasformazione profonda. Le dinamiche demografiche, i mutamenti sociali e le nuove esigenze delle famiglie stanno spingendo verso modelli abitativi innovativi, capaci di superare i limiti del tradizionale binomio acquisto-affitto. Secondo le analisi Nomisma, in Italia cresce la domanda di abitazioni accessibili, flessibili e integrate con servizi, soprattutto da parte dei giovani, delle famiglie a reddito medio-basso e di una popolazione anziana sempre più numerosa.
Nuovi modelli abitativi in Italia: tra social housing, cohousing e micro-living
Un dato significativo riguarda gli over 65: solo il 13% dichiara di voler cambiare casa, ma in numeri assoluti questo significa circa due milioni di famiglie che necessitano di abitazioni più adatte all’età, con caratteristiche “age-friendly” e integrate con soluzioni tecnologiche per l’assistenza domiciliare. Parallelamente, studenti, single e lavoratori temporanei chiedono soluzioni abitative flessibili, economiche e adatte a stili di vita mobili, capaci di rispondere alla crescente incertezza del lavoro e della mobilità.
Social housing: un settore ancora marginale
Il social housing rappresenta una delle risposte più concrete alla carenza di abitazioni accessibili. In Italia, tuttavia, la sua incidenza è ancora molto bassa: appena il 2,4% del patrimonio complessivo, contro una media OCSE superiore al 7%. Attualmente il modello si basa soprattutto su sovvenzioni agli affitti, ma il fabbisogno reale richiede nuove forme di intervento, capaci di coniugare inclusione sociale, sostenibilità economica e rigenerazione urbana.
Cohousing: abitare insieme per ridurre i costi
Accanto al social housing, il cohousing si sta affermando come modello alternativo. Si tratta di complessi residenziali nei quali ogni nucleo familiare dispone di un appartamento privato, ma condivide con gli altri residenti spazi comuni come cucine, lavanderie, sale ricreative o giardini. Questo modello, già diffuso in diversi Paesi europei, in Italia conta ancora poche esperienze, ma suscita crescente interesse perché consente di ridurre i costi, promuovere socialità e migliorare la qualità della vita.
Micro-living: pochi metri, tanti servizi
Un altro fenomeno in espansione è il micro-living. Si tratta di appartamenti compatti, dai 14 ai 32 metri quadrati, progettati per massimizzare l’uso dello spazio e ridurre i costi. A Milano sono già in costruzione centinaia di unità da 28-33 mq, mentre anche a Roma e Bologna cresce l’offerta. Questo modello, rivolto soprattutto a giovani lavoratori e studenti, prevede spesso spazi comuni aggiuntivi per studio, lavoro e socializzazione. Il micro-living risponde a un doppio bisogno: da un lato ridurre le spese abitative, dall’altro vivere in quartieri centrali, altrimenti inaccessibili.
Il mercato tra acquisti e locazioni
Secondo l’Osservatorio Nomisma, nel 2024 le compravendite immobiliari sono cresciute dell’1,3%, con un’accelerazione nel quarto trimestre (+7,6%). Per il 2025 si prevede stabilità con lievi aumenti dei prezzi, soprattutto nelle aree suburbane. La domanda resta divisa quasi equamente tra acquisto (53%) e locazione. Nelle grandi città come Milano e Roma si osserva un ritorno all’acquisto, spesso come forma di investimento, mentre cresce l’interesse per affitti brevi e formule flessibili, legate alla mobilità professionale.
Sfide e prospettive
Le prospettive per i prossimi anni delineano uno scenario complesso ma ricco di opportunità. L’Italia deve affrontare il doppio nodo dell’accessibilità economica e della sostenibilità ambientale. Social housing, cohousing e micro-living rappresentano formati abitativi alternativi che possono garantire inclusione sociale, riduzione dei costi e rigenerazione urbana. Al tempo stesso, il settore necessita di un quadro normativo più chiaro, di politiche pubbliche mirate e di investimenti in grado di accompagnare queste innovazioni.
Un modello partecipativo
Un elemento interessante è la nascita di esperienze dal basso: gruppi di cittadini, associazioni o cooperative che progettano insediamenti abitativi fondati su logiche collaborative e sostenibili. Questi progetti, pur ancora limitati, dimostrano la vitalità di un modello partecipativo che potrebbe avere un ruolo importante nella diffusione delle nuove forme dell’abitare.
Il futuro del settore immobiliare italiano sembra orientato verso un mix di soluzioni: dalla tradizione dell’acquisto, sempre radicata, alle formule innovative come cohousing e micro-living, passando per il rilancio del social housing. Un’evoluzione che non riguarda solo il mercato, ma il modo stesso di vivere e costruire comunità.