Non solo Roma e Milano, ma anche Torino, Genova e Napoli: l’attrattività delle città italiane vola per una clientela altospendente crescita nel 2023 del 70%: “Il mercato degli immobili di pregio”, nuovo report redatto dall’Ufficio Studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties, analizza i principali indicatori del mercato residenziale del lusso riportando, in particolare, i macro-trend relativi alle grandi città principali per livello di quotazioni, tempi medi di vendita e sconti medi, andamento di domanda e offerta.
Real Estate, vola il mercato degli immobili di lusso in Italia: tutto quello che c'è da sapere
“I dati che emergono dal nostro report mostrano un mercato del lusso che gode di buona salute, nonostante le turbolenze del contesto macro-economico. Per l’acquisto infatti di questa tipologia di immobili non viene fatto particolare ricorso alla leva finanziaria, come avviene invece per gli immobili residenziali civili. Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compera principalmente per il desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere - dichiara Leone Rignon, consigliere delegato Santandrea Luxury Houses&Top properties -. Secondo il nostro network Santandrea, la domanda di immobili di pregio si è orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto. Le finalità dell’acquisto sono per lo più legate all’utilizzo esclusivo, sia come prima casa, sia come seconda casa. Stanno comunque crescendo anche le acquisizioni per investimento con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi”.
Questi ultimi anni sono stati caratterizzati da diversi avvenimenti funesti: pandemia, conflitti, l’inflazione e l’aumento dei tassi, che hanno delineato un quadro macroeconomico non del tutto solido. Tuttavia, il residenziale di lusso ha continuato a crescere, alimentato dall’elevata presenza di individui alto spendenti che allocano parte del proprio patrimonio (circa il 15%) in questa categoria di immobili. La ricchezza mondiale, nel 2022 si è mantenuta oltre gli 80 trilioni di dollari (World Report Series 2023, Capgemini), mantenendosi pressoché stabile, con percentuali che si distribuiscono maggiormente in Nord America, Europa e Asia, aree che trainano la crescita e gli indicatori finanziari a livello internazionale.
Continua Leone Rignon: “Il bacino d’utenza dell’immobiliare di pregio è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano. Nel 2023 le quotazioni immobiliari hanno tenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che registrano valori stabili e nelle principali città analizzate si nota un giusto equilibrio tra domanda e offerta di immobili. Le aspettative sono certamente positive, innanzitutto rispetto alle località turistiche più rinomate, dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa, ad esempio è in aumento la domanda per Santa Margherita Ligure. Rileviamo inoltre un rinnovato interesse per le grandi città italiane, Milano e Roma in primis, ma anche per città secondarie come Torino, Napoli, Genova, che stanno ricuperando appeal dopo gli anni della pandemia”.
Nel 2022, secondo i dati statistici notarili, le compravendite di immobili residenziali di lusso erano in aumento del 9% rispetto all’anno precedente. Si tratta di un mercato che è caratterizzato dal desiderio di godere della proprietà di un immobile esclusivo e dalla necessità di massimizzare il rendimento dell’investimento. Il numero di compravendite di immobili sopra il milione di euro, hanno riguardato soprattutto le seconde case. Guardando la serie storica, si nota come il trend sia in continuo aumento, e negli ultimi cinque anni la prima casa è cresciuta del 92% mentre la seconda casa del 61%.
Ma chi sono gli acquirenti che si affacciano al mondo del luxury? Le stime li danno per lo più come appartenenti alla Generazione X (1965-1979) e agli Younger Boomers (1955 – 1964). Secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, NAR 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, prendendo il posto dei Millennials. Nel corso del 2023, nell’ambito delle richieste ricevute da Santandrea, si rileva una prevalenza di domanda in acquisto (mediamente il 70%) a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto.
La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio risulta quella della prima casa per nuove esigenze abitative, coprendo mediamente il 40% delle richieste, rispetto a quella di sostituzione in ottica migliorativa della propria abitazione (35%). La componente di investimento è aumentata fino ad arrivare al 60%. In questo contesto, si riscontrano tuttavia alcune differenze tra le varie città, in base alle relative caratteristiche sociodemografiche.
Per quanto riguarda le dotazioni, nel 2023, il piano alto e la terrazza si confermano i due principali elementi che contraddistinguono le richieste di residenze di pregio. Al terzo posto, tra gli elementi più richiesti, il box singolo o multiplo: la presenza di quest’ultimo rimane molto importante ed è molto richiesto a Napoli e Genova, mentre lo è meno a Milano. Nel segmento del pregio, lo spazio esterno è fondamentale, con una vista panoramica e/o un giardino. Questo si riflette sugli elementi penalizzanti, come l’assenza di balconi, la vicinanza a fonti di rumore e il contesto circostante che presenta elementi di degrado. Tra tra le note negative, anche la collocazione a un piano rialzato oppure un primo piano.
Obbligatoria, a questo punto, una disamina più approfondita di ogni città: a cominciare da Milano, che continua a essere protagonista di un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità di investimento nel settore immobiliare. Grazie alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, la città conoscerà nel prossimo biennio uno sviluppo immobiliare che cambierà il volto della città, soprattutto nel quadrante sud. La nuova linea M4 della metropolitana, la cui apertura è prevista per la fine del 2024, permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, che offriranno un interessante potenziale di sviluppo immobiliare.
Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Milano ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. I quartieri che evidenziano un andamento stabile sono Brera e Palestro- Duse, mentre il centro storico conferma la sua dinamicità, con le variabili di mercato tutte in positivo. Nel quadrilatero, rimangono stabili le variabili di mercato, a eccezione dell’offerta che è in aumento. I prezzi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, aumentano leggermente soprattutto nelle zone centrali. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +8,8%, con picchi del +10% per le zone del Quadrilatero e di Palestro-Duse. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 4-6 mesi, in altri casi più dinamici le tempistiche di vendita possono ridursi ai 3 e 4 mesi come la zona del Centro storico, Brera e Magenta-Pagano-Castello. Su un campione di 828 immobili superiore a 1 milione di euro, la classe dimensionale più consistente è quella tra i 146 e i 200 mq, seguita dalla classe tra i 201 e 250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Milano gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, con la presenza di un solo immobile in categoria top properties che supera i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra nel centro storico fino a diradarsi ai quartieri semi-centrali.
La Capitale resta una realtà dinamica grazie alla sua posizione strategica e ai progetti in corso, o che inizieranno nei prossimi anni, che creeranno le condizioni per possibili investimenti nel settore immobiliare. Roma è in continuo fermento, tra i progetti più importanti si segnalano la realizzazione della linea C della metropolitana e la progettualità di diventare una città sempre più internazionale. Nel 2023, il mercato delle compravendite a Roma ha evidenziato tendenze divergenti in base alle zone di riferimento. Il Centro storico e Pinciano-Veneto risultano tendenzialmente stabili. Nelle zone Prati e Salario-Trieste, invece, la domanda d’acquisto e il numero di compravendite crescono mentre è in calo l’offerta, con prezzi che invece rimangono stabili. Nel quartiere dell’Aventino e Flaminio la domanda d’acquisto è in crescita, con un’offerta di immobili che si differenzia: nel primo è in diminuzione, mentre nel secondo rimane invariata. Si registra un lieve aumento dei costi, sia per le abitazioni di nuova costruzione, sia per quelle da ristrutturare, soprattutto nelle zone centrali. Con riferimento ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si è attestato intorno al +7,4%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, nelle zone più vivaci si conclude anche in 4 mesi.
Su un campione di 1034 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione degli immobili rispetto al taglio è variegata, la classe dimensionale più ampia è quella tra i 251 e i 350 mq, seguita a pari merito dalle classi dai 146-200 mq e dai 201-250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Roma gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro. Roma, conta circa 5 immobili in categoria top properties che superano i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra prevalentemente nelle aree del centro ma sono presenti in quantità minore anche nelle aree semi-centrali.
Rimanendo nel Centro Italia, Firenze è una città d’arte e di cultura che richiama turisti da ogni parte del mondo, soprattutto americani, il che la rende una realtà vivace dal punto di vista immobiliare. Il mercato real estate fiorentino è destinato a crescere, soprattutto il mercato luxury spinto dal fascino rinascimentale dei molti immobili a uso residenziale che caratterizzano il centro storico della città. Nel 2023, il mercato delle compravendite a Firenze ha mostrato andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Le zone in cui la domanda di acquisto è in rialzo sono, il Centro storico, Oltrarno, Lugarni, Piazzale Michelangelo/Bellosguardo/Volta/Salviatino mentre rimangono stabili le zone Viali e Prima collina. L’offerta rimane invariata in quasi tutto il territorio, ad eccezione di Lungarni che risulta in ribasso. Il numero di compravendite è tendente tra la stabilità e il leggero ribasso, mentre i prezzi aumentano in tutte le zone citate.
I prezzi relativi alla città rimangono in linea con quelli dello scorso anno, con un leggero aumento che si riscontra nei prezzi più elevati delle nuove ristrutturazioni e nelle soluzioni da ristrutturare. La zona con i range più alti è Lungarni, seguita dal Centro storico e Oltrarno. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 3-8 mesi. Su un campione di 225 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione rispetto al taglio è diversificata, la classe dimensionale più corposa è quella tra i 251 ai 350 mq, seguita dalla classe tra i 351 e 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Firenze gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra prevalentemente nel Centro Storico.
Al Nord, Genova è una città in continua evoluzione e il mercato immobiliare è in linea con questa tendenza. I progetti in corso di realizzazione, come la riqualificazione del Waterfront, il rinnovamento del sistema infrastrutturale e la imminente realizzazione del terzo valico, contribuiscono a migliorare la qualità della vita in città e a rendere Genova una destinazione più attraente per residenti, turisti ma, soprattutto, investitori. Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Genova ha mostrato dinamiche diverse a seconda delle zone di riferimento. Le zone in cui la domanda di acquisto è in rialzo sono Albaro e Carignano, mentre rimangono stabili le zone del Centro, Castelletto, Nervi e Quarto/Quinto. L’offerta rimane stabile in tutto il territorio, così come il numero di compravendite nelle zone di Albaro, Carignano Nervi e Quarto/Quinto, mentre cala nella zona del centro e di Castelletto. I prezzi invece, a parte la zona Quarto/Quinto, sono in aumento. Il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10,2%, a parte nella zona di Carignano con +7%. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 3-7 mesi: si riscontrano tempi più rapidi per Albaro e Carignano (2-6 mesi), per la zona di Nervi e del Centro i tempi si attestano sui 3-7 mesi. Tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone 4-8 mesi. Su un campione di 33 immobili superiore a 1 milione di euro, l’offerta si distribuisce soprattutto nelle classi dimensionali tra i 201 e i 250 mq e tra i 251 e 350 mq. Se si considerano i prezzi, gli immobili in vendita sopra al milione di euro sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, con la presenza di un solo immobile in categoria top properties che supera i 9 milioni di euro. L’offerta si concentra nei quartieri di Centro Est, Medio Levante e Levante. Altra città potenzialmente interessante si è dimostrata Torino, sia agli aspetti positivi ormai consolidati nel capoluogo piemontese, sia per i progetti futuri che interesseranno la città permettendo di connettere nuove aree, anche grazie alla realizzazione della seconda linea metropolitana. Nuovi e possibili investimenti, come ad esempio la nuova Città dell’Aerospazio, i cui lavori sono iniziati ufficialmente nel novembre 2023 renderanno Torino la capitale italiana della ricerca e dello sviluppo aerospaziale, cui si aggiunge un considerevole progetto di riqualificazione urbana e industriale. Il capoluogo piemontese, inoltre, è ormai diventato un importante riferimento culturale del Paese attraendo turisti da ogni parte del mondo. Nel 2023, il mercato delle compravendite a Torino ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la domanda di acquisto nella zona Cit Turin, Crocetta, via Roma, Piazza Solferino e Piazza Gran Madre; si riscontra stabilità nella zona Precollina, del Quadrilatero e di via Pietro Micca e solo nella zona di Corso Massimo D’Azeglio la domanda risulta in calo.
I prezzi non subiscono variazioni, rimangono stabili in tutte le zone. In merito ai valori, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno al +10% stabile rispetto a quanto registrato nel semestre precedente. I tempi medi di vendita si attestano sui 4-8 mesi. Su un campione di 95 immobili superiore a 1 milione di euro, la distribuzione in base al taglio si concentra nelle metrature più alte, per cui la classi dimensionali principale è quella tra i 251 e i 350 mq, seguita dagli immobili oltre i 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Torino gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra maggiormente nei quartieri del Centro/Crocetta e Borgo Po/San Salvario.
Andiamo ora a esaminare la situazione del Sud: Napoli è una città piena di storia, cultura e tradizioni e mostra una forte vivacità anche dal punto di vista progettuale. Ne sono un esempio il recupero dell’area portuale come il Molo Beverello e il Molo Angioino, il Museo del Mare, la costruzione del nuovo quartiere Bagnoli e la riqualificazione del centro storico. Questo rende la città molto attraente per gli investitori.
Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Napoli ha dimostrato scostamenti differenti in relazione alle aree della città. La zona del Vomero risulta avere una domanda di acquisto in aumento con un’offerta e prezzi stabili. A Chiaia e Posillipo invece la domanda di acquisto rimane stabile mentre l’offerta è in calo. Per quanto riguarda il numero di compravendite è in diminuzione in tutte le zone. I prezzi sono rimasti stabili rispetto all’anno scorso. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, si attestano sui 5-9 mesi, con il Vomero che si conferma la zona più dinamica (3-6 mesi). A Chiaia e Posillipo le tempistiche si allungano intorno ai 6-10 mesi. Su un campione di 161 immobili superiore a 1 milione di euro, la classe dimensionale più corposa è quella tra i 146 e i 200 mq, seguita dalla classe tra i 201 e i 250 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Napoli gli immobili in vendita sopra al milione sono pressoché tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro, il resto invece rientra nella categoria top luxury. L’offerta si concentra nei quartieri di Chiaia, Posillipo, Vomero, San Giuseppe e San Ferdinando.
Infine, Bari è una città dinamica e dispone di un’offerta culturale ricca e diversificata: una realtà allettante con un forte potenziale di crescita. I progetti in corso, come la nuova linea della metropolitana e la riqualificazione dell’ex scalo ferroviario di Bari Centrale, contribuiranno a migliorare la mobilità urbana e a rendere la città più attrattiva per visitatori e investitori. Nel corso del 2023, il mercato delle compravendite a Bari ha evidenziato diverse dinamiche in base alle zone di riferimento. La domanda di acquisto aumenta nelle zone di Murat/Borgo Antico, Madonnella e Marconi/S. Cataldo. Cala in zona Libertà e rimane stabile negli altri quartieri. L’offerta cala a Murat e Madonnella, aumenta a S.Pasquale e Poggiofranco e rimane invariato nelle altre zone. I prezzi variano e subiscono un incremento nelle zone di Murat, Madonnella e zona Marconi, calano in zona Libertà e Japigia. I prezzi relativi alla città di Bari, rimangono in linea con quelli dell’anno passato, si alzano lievemente nelle zone più richieste come Murat e Poggiofranco. I tempi medi di vendita sono 6-12 mesi. Su un campione di 11 immobili sopra ad 1 milione di euro, le classi dimensionali principali vanno dai 201-250 mq, 251-350 mq e oltre ai 500 mq. Se si considerano i prezzi, nella città di Bari gli immobili in vendita sopra al milione sono tutti nel range da 1 fino ai 2,4 milioni di euro. L’offerta si concentra nel quartiere di Picone-Poggiofranco e Murat-San Nicola.