Il sondaggio annuale EY Retail Property Investments Barometer Italy, condotto a fine 2023 dal dipartimento Strategy and Transactions di EY, volto a valutare la percezione e la fiducia nell’asset class Retail all’interno del mercato immobiliare italiano con l'obiettivo di cogliere il sentiment riguardante le strategie di investimento e gestione, nonché le prospettive future del comparto, ha rilevato che circa il 60% degli istituti di credito intervistati ha finanziato il comparto retail nel 2023, di cui il 75% delle risorse è stata destinata ai centri commerciali. Il sondaggio, che a ottobre dell’anno scorso aveva già coinvolto i principali attori del settore, in particolare società immobiliari, società di gestione di fondi e di asset immobiliari ed investitori finanziari a livello nazionale ed internazionale, è stato esteso in questo inizio d’anno ai principali istituti di credito italiani e stranieri attivi ed operanti nel commercial real estate financing.
EY, analisi sulla fiducia nel settore retail nel mercato immobiliare italiano
Commenta Marco Daviddi, Managing Partner Strategy and Transactions di EY in Italia: “Il settore Retail Real Estate mostra degli elementi di solidità nonostante le sfide di mercato che stiamo vivendo, con oltre il 60% dei managers che prevede di tornare a investire nel settore nei prossimi due anni. Lato gestione il focus si sposterà su due fronti determinanti: l'efficienza energetica e l'ottimizzazione degli spazi commerciali per rafforzare il loro appeal. Tale tendenza rispecchia un cambio di marcia verso una gestione degli asset più sostenibile e attrattiva nel medio termine e si sposa con le richieste delle banche finanziatrici, attente alle dinamiche del settore e con un atteggiamento – seppur cauto – positivo in presenza di forti covenants e fondamentali degli immobili solidi. I players del mercato si preparano a navigare in un panorama complesso, caratterizzato da un accesso al credito selettivo che deve essere garantito da un elevato tasso di occupazione degli spazi ed una particolare attenzione all’efficienza energetica degli asset ed alla liquidità in uscita degli investimenti. Il punto di incontro fra le caratteristiche delle opportunità di investimento ricercate dagli investitori e quelle dei soggetti finanziatori sarà la chiave per la creazione di valore a lungo termine nell'industria del retail”.
Avvalendosi della collaborazione del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, EY ha coinvolto nella rilevazione le principali istituzioni bancarie storicamente attive nel fornire finanza al settore Real Estate italiano, raccogliendo così percezioni e feedback sul potenziale di nuovi finanziamenti per iniziative immobiliari retail. Fermo restando i riscontri raccolti lato investitori a fine 2023 è interessante notare come, dalla survey condotta presso gli istituti finanziari, alcuni elementi risultino comuni fra la platea di proprietari/investitori dei centri commerciali e le banche intervistate mentre invece su altri si rileva ancora una distanza, ed è lavorando nel ridurre questa forbice che si può permettere anche nel breve termine una ripartenza del mercato delle transazioni/investimenti.
Roberto Zoia, presidente di CNCC, sottolinea: “L’Industria dei centri commerciali sta investendo molte risorse per supportare l’evoluzione avviata negli ultimi anni che riguarda, da un lato, l’offerta, sempre più incentrata sull’esperienza, con un incremento dei servizi oltre al tradizionale shopping, e dall’altro gli asset immobiliari, che puntano ad una riqualificazione anche in ottica di maggiore efficienza energetica, per valorizzare le strutture e contribuire alla loro attrattività. L’attenzione del mondo bancario, come rilevato dall’indagine realizzata con EY, continua ad essere fondamentale per proseguire in questo processo virtuoso, unendo investimenti ed efficaci strategie di asset management per posizionare sul mercato ancora più prodotti core, favorendo di conseguenza anche un interesse per possibili operazioni nel settore”.
Dall’indagine svolta emerge infatti come, nonostante un approccio generalizzato di "attesa" sia da parte di investitori sia dei finanziatori, il settore mostri segnali di recupero, con rendimenti che presumibilmente abbiano raggiunto il picco: ciò comporterà un ritorno di interesse da parte di entrambe le parti coinvolte nei processi di investimento (lato equity e debito).
Nel 2023 il 60% degli istituti di credito intervistati ha erogato finanziamenti per assets retail, di cui tre quarti a favore di Centri commerciali, l’85% dei quali è stato diretto al rifinanziamento di posizioni creditizie esistenti.
Ciò può essere spiegato anche guardando alle previsioni per il 2024 che, sebbene confermino quanto detto in premessa, evidenziano come oltre il 70% della banche intervistate sia interessata a finanziare l’asset class nell’ambito di operazioni aventi come profilo di investimento quello di tipo “core”, in antitesi con i desiderata degli investitori che a fine 2023 avevano mostrano una predisposizione ad effettuare investimenti con un profilo rischio rendimento superiore, di tipo “value add” o “opportunistico”.
Una importante riflessione emerge anche per quanto riguarda le condizioni chiave per accedere a nuovi finanziamenti: gli istituti di credito richiedono necessariamente un elevato tasso di occupazione (almeno il 90%) per finanziare nuove acquisizioni o un tasso di pre-let superiore al 50% ed una exit certa per i finanziamenti destinati a operazioni value-add.
Terreno comune di incontro fra le prerogative dei grandi proprietari immobiliari di centri commerciali e le banche intervistate è, invece, quello delle politiche di intervento di valorizzazione in chiave ESG: come già testimoniato a fine 2023 da parte degli investitori/gestori, anche per gli istituti di credito una politica di intervento in materia di sostenibilità e miglioramento delle performance di consumo energetico dei centri, nonché una loro qualificazione con massimi gradi di certificazione (LEED, BREEM, Very good, etc.), risulta essenziale ai fini dell’erogazione di nuova finanza, diventata sempre più stringente nei requisiti in linea con le normative presenti e prospettiche in materia.