Case: prezzi dell’usato in lieve calo a maggio (-0,5%)
- di: Idealista
I prezzi delle abitazioni usate in Italia hanno fatto registrare un lieve calo dello 0,5% nel mese di maggio, fissando il valore medio del mattone a 1.839 euro/m2, secondo l'ultimo indice dei prezzi di idealista. Sulla base dei dati elaborati dal portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, emerge un aumento dei valori immobiliari pari all’1%, su base annua.
Regioni
Nel mese di maggio, sono solo tre le regioni che evidenziano un aumento delle loro quotazioni immobiliari; si tratta di: Liguria (0,2%), Trentino-Alto-Adige e Friuli-Venezia-Giulia (entrambe su dello 0,1%). Stabilità dei prezzi per la Valle d’Aosta; mentre tutte le restanti 16 regioni italiane fanno rilevare delle flessioni dei loro valori immobiliari con variazioni comprese tra il -0,2% di Veneto e Sicilia ed il -1,2% delle Marche.
La regione con prezzi al metro più elevati è il Trentino-Alto Adige con i suoi 3.149 euro. La seguono Valle d’Aosta (2.692 euro/m²), Liguria (2.511 euro/m²) e Toscana (2.321 euro/m²). Valori superiori alla media italiana anche per Lombardia (2.184 euro/m2), Lazio (2.107 euro/m2) ed Emilia-Romagna (1.845 euro/m2). Sotto la media le restanti 13 regioni, con prezzi compresi tra i 1.817 euro del Veneto e gli 883 euro del Molise.
Province
Su 106 province monitorate, la maggior parte (66) fa registrare delle flessioni, con i ribassi più accentuati rilevati a Fermo (-3,7%), Rovigo (-2,1%) e Macerata (-2%). Prezzi in flessione in altre 63 province con cali inferiori al 2% e compresi tra il -1,6% di Agrigento e il -0,1% di Isernia. Nel mese di maggio sono sei le aree provinciali che presentano gli stessi prezzi dello scorso mese; si tratta di: Aosta, Catanzaro, Trapani, Mantova, Vibo Valentia e Palermo. Sono, invece, 34 le aree che evidenziano degli aumenti provinciali a maggio, trainati da Lecco (2%), Nuoro (1,5%) e Belluno (1,3%). Gli altri rialzi toccano 31 province e vanno dall’1,1% di Pordenone a scendere fino allo 0,1% di Caserta.
Sul versante dei prezzi, Bolzano, sempre più vicina ai 5.000 euro, con i suoi 4.492 euro al metro quadro, è la provincia italiana più cara. La seguono Milano (3.421 euro/m²), Savona (3.085 euro/m²), Lucca (3.084 euro/m²) e Firenze (2.929 euro/m²). Prezzi superiori alla media italiana in altre 25 province con valori che vanno dai 2.706 euro di Imperia, a scendere fino ai 1.873 euro al metro quadro di Latina. Dal lato opposto del ranking dei valori immobiliari provinciali, i mercati più economici sono Biella (629 euro/m²), Caltanissetta (660 euro/m2) e Isernia (677 euro/m2).
Capoluoghi
Tendenza contrastata a livello cittadino con 55 capoluoghi di provincia che segnano degli aumenti, 50 che, invece, presentano dei cali e 4 (Milano, Catania, Foggia e Trani) che si mantengono stabili rispetto ad aprile. Macerata (8,3%), Pordenone (4,7%), Vicenza (4,3%) e Lecco (4,1%) segnano le performance migliori nel mese di maggio. All’opposto, Belluno (-3,9%) Ascoli Piceno (-2,2%) e Vibo Valentia (-2,1%) guidano l’andamento ribassista.
Per quanto riguarda i principali mercati cittadini, oltre alla stabilità sopra menzionata dei prezzi di Milano, si evidenziano aumenti contenuti a Firenze (0,2%) e Torino (0,1%). In lieve flessione Roma (-0,2%), Palermo (-0,3%) e Bologna (-0,5%); mentre il calo più consistente, a livello di grandi piazze cittadine, si registra a Napoli (-1,1%). Nonostante lo stop di maggio, Milano mantiene il primato di città con i prezzi delle case più elevati con i suoi 4.987 euro al metro quadro. La seguono Bolzano (4.544 euro/m2), Venezia (4.467 euro/m2) e Firenze (4.127 euro/m2). Nella top ten dei capoluoghi più cari per acquistare un immobile troviamo anche Roma (3.016 euro/m2) e Napoli (2.748 euro/m2). Di contro, le città con i prezzi delle abitazioni più convenienti risultano essere Caltanissetta (718 euro/m2), Ragusa (725 euro/m2) e Biella (744 euro/m2).
Nota metodologica
A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.