Prima casa, beneficio esteso a due anni: più tempo per vendere senza perdere l’agevolazione

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una modifica significativa al regime fiscale della cosiddetta “prima casa”. Da ora in poi il termine entro cui vendere un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima di acquistare una nuova abitazione agevolata viene esteso da dodici mesi a ventiquattro mesi. Una misura pensata per agevolare il mercato immobiliare e offrire maggiore margine ai contribuenti nel processo di cambio abitazione.

Prima casa, beneficio esteso a due anni: più tempo per vendere senza perdere l’agevolazione

Il nuovo termine biennale si applica non solo agli atti stipulati dall’1 gennaio 2025, ma anche alle compravendite concluse nel 2024, se alla fine del 2024 il precedente termine di un anno non era ancora scaduto. Questo significa che chi ha acquistato una prima casa agevolata, pur ancora possedendo quella originaria, potrà avvalersi della finestra temporale estesa fino al 2026.

I requisiti per mantenere l’aliquota agevolata
Per poter applicare l’aliquota del 2% al momento del secondo acquisto, è necessario dichiarare nell’atto notarile di rispettare i requisiti previsti dalla normativa. In particolare l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo acquistato con agevolazione in tutto il territorio nazionale; oppure, se lo possiede, si impegna a venderlo entro i due anni di tempo consentiti.

Diritto al credito d’imposta fino a due anni
Il credito d’imposta che consente di recuperare l’imposta versata sul primo acquisto qualora si effettui un riacquisto entro i termini è ora anch’esso soggetto al termine biennale. Il diritto al credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita del vecchio immobile, a patto di cedere quest’ultimo entro 24 mesi. In caso contrario si decade non solo dall’aliquota ridotta ma anche dal credito stesso.

Perché questa modifica è rilevante
Questa proroga rappresenta un notevole alleggerimento per i contribuenti che intendono vendere una prima casa pre-posseduta. Fino al 2024 era necessario trovare un acquirente entro dodici mesi: un termine spesso troppo stretto, soprattutto in mercati immobiliari rallentati. Ora, con l’impegno dichiarato in atto notarile, il contribuente dispone di un arco temporale più ampio per completare la vendita, evitando la perdita delle agevolazioni.

Come funziona nella pratica
Chi abbia acquistato una nuova abitazione con agevolazione nel novembre 2024, pur possedendo ancora la precedente prima casa, potrà vendere quest’ultima entro novembre 2026 mantenendo il diritto all’aliquota agevolata sul nuovo acquisto e al credito d’imposta. Il rilascio del beneficio resta condizionato all’impegno formale incluso nell’atto di rogito.

Impatti e spunti operativi
Per notai, commercialisti e contribuenti, la novità offre più flessibilità e riduce i rischi fiscali legati a vendite rapide. Diventa essenziale dichiarare chiaramente nell’atto le condizioni e l’impegno a vendere. Chi ha acquistato casa prima del 2025 dovrebbe verificare se alla fine del 2024 fosse ancora in corso il termine del vecchio anno: in quel caso può sfruttare la nuova finestra di due anni. Se però la vendita non avviene entro il termine, si perde sia il beneficio dell’aliquota ridotta sia il credito d’imposta.