In Italia, il mattone è tradizionalmente visto come un investimento sicuro, in grado di offrire stabilità e protezione contro l'inflazione. Questa preferenza per il settore immobiliare ha portato a un incremento del 28% nell'acquisto di immobili destinati alla locazione, nonostante un calo del 7% nelle compravendite per uso abitativo. Tuttavia, pensando al futuro e alla pianificazione della pensione, è essenziale valutare se investire in immobili sia davvero la scelta più vantaggiosa o se esistano opzioni alternative più redditizie. Ma è davvero l'investimento immobiliare il più conveniente per gli anni della pensione? Un’analisi condotta da Moneyfarm, società indipendente di consulenza finanziaria, confronta i tassi di rendimento a breve e lungo termine di un investimento immobiliare con quelli di un BTP e di un fondo pensione, prendendo in esame vantaggi e svantaggi. Rispetto agli immobili, sia i BTP che i fondi pensione risultano più facili da gestire, offrono maggiore liquidità e permettono investimenti graduali e frazionati nel tempo. Tuttavia, il loro valore è soggetto a variazioni legate ai tassi di interesse e all'andamento dei mercati finanziari sottostanti.
Investimenti a lungo termine, l’analisi di Moneyfarm: immobiliare vs BTP e fondi pensione
Secondo Andrea Rocchetti, Global Head of Investment Advisory di Moneyfarm, “gli investimenti immobiliari sono sempre stati una grande passione per gli italiani, ma il fatto che una casa possa essere al tempo stesso un asset finanziario e un bene tangibile con cui si instaura un legame emotivo può portare a scelte d’investimento poco efficienti”. E aggiunge: “gli investimenti immobiliari, come qualsiasi altro tipo di investimento, devono essere valutati secondo criteri finanziari, considerando i costi espliciti, quelli impliciti e il costo-opportunità, ossia il possibile impiego alternativo del capitale”.
Ma quale investimento rende di più? Se da un lato investire nel mattone offre benefici dal punto di vista successorio e grazie alla rivalutazione di affitti e prezzi di vendita dovuta all'inflazione, dall’altro presenta diversi svantaggi. Gli investimenti immobiliari sono infatti poco liquidi e flessibili e comportano rischi specifici, come difficoltà di gestione, reperimento di inquilini, morosità e spese straordinarie. Analizzando il rendimento di un immobile dal 2010 a oggi, si nota che l'indice dei prezzi delle abitazioni è aumentato solo per le nuove costruzioni, mentre i prezzi delle abitazioni esistenti sono addirittura calati. Secondo gli ultimi dati Istat, dal 2010 l'indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto del 24% solo per gli immobili di nuova costruzione, mentre per le abitazioni esistenti è sceso del 16%. Il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si attesta intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma, a causa dei costi d’acquisto più elevati, scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%. Nella scorsa primavera è tornato alla ribalta il BTP-People: i due collocamenti del BTP Valore hanno riscosso grande successo, confermando l'amore degli italiani per i titoli di stato. Questi strumenti, rispetto agli immobili, sono considerati sicuri, più facili da gestire, più liquidi e permettono investimenti frazionati e progressivi nel tempo, pur essendo influenzati dall’andamento dei tassi e dei mercati finanziari. Attualmente, il rendimento effettivo netto del BTP più lungo disponibile sul mercato, con scadenza nel 2072 e cedola lorda del 2,15%, si attesta intorno al 3,1%, al netto della ritenuta fiscale e considerando un prezzo di circa 61 euro, quindi in linea con la rendita media immobiliare. Per determinare quale tra l’immobile e il BTP offra il miglior rendimento nel lungo termine, la variabile cruciale è l'inflazione. Dopo 10 anni, un investimento immobiliare medio con canoni rivalutati al 100% dell’inflazione potrebbe rendere 52.928 euro, contro i 47.966 di un BTP 2072. Tuttavia, se i canoni d’affitto riuscissero a recuperare solo il 50% dell’inflazione, il rendimento a quarant’anni dei due investimenti sarebbe pressoché equivalente: 143.060 euro per l’immobiliare contro 145.344 euro per il BTP. Nel caso di immobili situati a Milano o Roma, a causa del minor rendimento netto, il BTP risulterebbe competitivo nei primi dieci anni in uno scenario di rivalutazione dei canoni al 100% dell’inflazione, ma verrebbe superato dall’immobile nel lungo termine. Se invece i canoni recuperassero solo il 50% dell’inflazione, i BTP sarebbero più competitivi in ogni orizzonte temporale.
I fondi pensione presentano lo svantaggio di offrire una rendita solo al raggiungimento della pensione, con un valore che varia in base all’età di pensionamento, mentre immobili e BTP garantiscono un flusso di risorse quasi immediato e duraturo nel tempo. Dal punto di vista fiscale, i BTP e i fondi pensione sono strumenti più tutelati e vantaggiosi, mentre per gli immobili si discute periodicamente di possibili aumenti delle imposte, ad esempio attraverso modifiche al valore catastale. Confrontando il rendimento medio immobiliare, ossia la somma dei canoni netti, con quello di un fondo pensione, a parità di capitale investito, quest’ultimo risulta nettamente superiore all’aumentare dell’orizzonte temporale e del rischio associato al profilo dell’investitore. In uno scenario di rivalutazione dei canoni immobiliari al 75% dell’inflazione, il rendimento a 40 anni di un fondo pensione sarebbe in linea – 180.635 euro per un profilo a basso rischio, focalizzato su obbligazioni governative europee – o nettamente superiore – 540.339 euro per un profilo ad alto rischio, con focus su azionario mondiale – rispetto alla rendita media immobiliare di 174.119 euro.