Nel 2023 si sono registrati in Italia 6 miliardi di euro di investimenti capital markets, un volume in contrazione rispetto al 2022. Tuttavia, il Q4 2023, con un volume investito pari a 2,4 miliardi di euro e una variazione del +17% rispetto allo stesso trimestre del 2022, mostra un’inversione di tendenza in positivo rispetto ai primi nove mesi dell’anno.
Il 2023 conferma le previsioni di un anno in cui gli investimenti capital markets sono stati caratterizzati dall’instabilità del quadro economico e, soprattutto, dall’aumento dei tassi di interesse che hanno reso insostenibile, e quindi temporaneamente rimandato, molte operazioni di asset allocation pianificate per il 2023. Tuttavia, anche grazie a una prima distensione della BCE sulla politica dei tassi, così come deciso nell’ultima riunione di politica monetaria, alla luce di una curva inflattiva che ha ormai imboccato la discesa verso la sua normalizzazione prevista nel 2025, nell’ultimo trimestre dell’anno gli investitori hanno ripreso fiducia posizionando il trimestre al +65% rispetto al precedente e al +17% rispetto allo stesso trimestre del 2022.
Investimenti immobiliari, Gabetti: "Il quarto trimestre 2023 è il migliore dell'anno"
Il futuro degli investimenti capital markets dipenderà molto dai fondamentali economico-finanziari con cui si confronteranno gli investitori istituzionali, i cui contorni saranno caratterizzati dall’andamento dei tassi di interesse e anche dalla solidità dei fondamentali delle città italiane. Stando alle previsioni per il 2024, lo scenario per gli investimenti corporate sembrerebbe essere più favorevole rispetto al 2023, con le asset class degli uffici e della logistica che consolideranno le loro performance e il living che, proprio per un rapporto sbilanciato tra domanda e offerta di prodotto, vedrà raggiungere un volume di investimenti che, molto probabilmente, potrà superare il record degli 1,1 miliardi raggiunti nel 2022.
Guardando le diverse asset class, la logistica ha totalizzato negli ultimi dodici mesi 1,5 miliardi di euro investiti, il 25% del totale, classificandosi quindi come l’asset class preferita dagli investitori. Per questo settore la concentrazione delle operazioni si rileva per poco più dell’80% nel nord Italia, dove si localizzano nuovi progetti che prevedono la costruzione di edifici con certificazione LEED o BREEAM. Segue il settore degli uffici che totalizza nell’anno 1,2 miliardi di euro (il 20% del totale), con operazioni che si sono concentrate soprattutto nei principali mercati di Milano e Roma. Dal punto di vista delle locazioni degli uffici, in questi due mercati la maggiore crescita della superficie assorbita di spazi a uso uffici si registra a Roma, con un take-up pari a 256.300 mq, dato in aumento del +75% rispetto al 2022, a seguito di tre importanti operazioni, di cui una pre-let, registrate nel centro e nella zona Eur per un totale di poco più di 90.000 mq. Milano, di contro, registra un assorbimento di spazi a uso ufficio che sfiora i livelli pre-pandemia attestandosi a 424.000 mq, ma che risulta ancora in calo del -17% se paragonato allo scorso anno. In leggero aumento rispetto al trimestre precedente i canoni prime nel CBD (Central Business District) di Roma con 510 €/mq/a e stabile quello della zona Eur a 360 €/mq/a. Anche i canoni di Milano salgono nelle zone più centrali a 700 €/mq/a (rispetto ai 690 e/mq/a del precedente trimestre), una crescita che si registra a seguito della richiesta sempre più alta da parte dei tenant di prodotti di qualità, in un contesto in cui questo tipo di offerta è ancora bassa. I prime net yield nel CBD di entrambe le città rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi rispettivamente a 4,75% per la città di Roma e a 4,25% per Milano.
Di una posizione poco inferiore agli uffici, si colloca il settore hospitality con 1,15 miliardi di euro investiti, il 19% del totale. Un volume che è frutto di un’operazione di oltre 200 milioni di euro rilevata nel centro di Roma nell’ultimo trimestre dell’anno, oltre che da operazioni registrate a Milano e nelle regioni del Veneto e della Toscana. Negli ultimi anni si è resa chiara la necessità del comparto alberghiero di riposizionarsi alla luce di una domanda che è diventata sempre più esclusiva ed esigente. Un fenomeno che ha quindi caratterizzato nel 2023 le operazioni value-added e di rebranding. In termini di volumi di investimento segue il comparto living (€ 830 milioni) con il 14% del volume che ha riguardato prevalentemente nuovi sviluppi residenziali, con Milano al centro dell’interesse degli investitori. Un comparto che potenzialmente mostra tutte le caratteristiche per continuare a crescere, vista la carenza di prodotto rispetto a una domanda che è sempre più crescente, sia nel build to rent e build to sell, sia nelle varie forme di residenzialità collettiva come student e senior housing.
Il settore retail con 630 milioni di euro ha pesato l’11% del totale investito. A questo volume hanno contribuito importanti operazioni di vendita riguardanti portafogli di immobili che si sono concentrati principalmente nella seconda parte dell’anno. A livello di localizzazione, nelle città primarie si concentrano operazioni di high street, mentre nelle città secondarie primeggiano operazioni su centri commerciali e warehouse.
Il settore healthcare (€440 milioni, il 7% del totale investito) ha beneficiato di operazioni riguardanti ospedali, cliniche e residenze sanitarie assistenziali, che si sono concentrate, a livello di numero di transazioni, prevalentemente in Piemonte.
Il comparto mixed-use (€140 milioni) ha pesato sul totale investito il 2%, infine l’alternative che include terreni, data center e centraline ha pesato il 2% sul totale con 126 milioni di euro.
Nel 2023 il volume maggiore di investimenti, riconducibili a una specifica area geografica, si è realizzato nel nord Italia (59%), segue il centro con il 23% e il sud con il 5%. Il restante 13% risulta essere composto da investimenti sparsi sul territorio nazionale.
Dal punto di vista della provenienza dei capitali, gli investitori esteri (il 55%) risultano gli operatori più attivi sul mercato. Questi sono stati prevalentemente statunitensi, francesi e tedeschi, focalizzati principalmente sui settori logistico, direzionale e hospitality. La restante quota è occupata dal capitale italiano con il 38%, mentre per il 7% non è stato possibile rilevarne la provenienza.
Claudio Santucci, direttore capital markets Italia di Gabetti Agency (nella foto), ha commentato: “Anche se il 2023 conferma la contrazione degli investimenti che avevamo previsto a inizio anno, nel Q4 abbiamo assistito a un’inversione di tendenza, grazie anche alla performance della logistica e dell’office che ha trainato il comparto. Particolare fermento si registra nell’hospitality che ha visto operazioni caratterizzate da grandi acquisizioni specie in ottica di riposizionamento. Anche il living a sviluppo ha mostrato particolare dinamismo, con gli importanti cantieri di rigenerazione urbana in corso a Milano, Roma e Bologna che confermano una propensione all’investimento che non si è fermata, nonostante la mancata discesa dei costi di costruzione. Per avere una fotografia più esaustiva, ai 6 miliardi di volume investiti, andrebbe aggiunto anche il volume di investimento mirato a riposizionare l’asset (capex). Questo perché si è trattato di un anno in cui, a fronte di un mercato delle compravendite in contrazione, gran parte delle operazioni di asset allocation hanno fatto leva su logiche di investimento value added, riposizionamento, riconversione degli usi (hospitality e living) e di sviluppo di nuovo prodotto (logistica), dove la componente capex ha avuto un peso importante nella valutazione complessiva dell’investimento”.