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Mercato immobiliare in ripresa, ma i prezzi continuano ad essere bassi

- di: Claudia Loizzi
Da sempre la casa rappresenta la prima forma di investimento. Per un giovane/adulto “casa” è sinonimo di libertà e indipendenza, è un traguardo e il primo passo per creare il proprio nucleo affettivo, o come affermava il costituzionalista italiano Temistocle Martines “…è componente essenziale (oltre che presupposto logico ) di una serie di “valori” strettamente legati a quel pieno sviluppo della persona umana che la Costituzione pone a base della democrazia sostanziale”. Per comprendere lo stato di salute del settore immobiliare in Italia, abbiamo incontrato il Cav. Umberto Volpes, presidente e fondatore del Gruppo Volpes  S.p.a., presente sul mercato immobiliare dal 1967.

Cav. Volpes, il mattone è ancora una forma di investimento solida?
Con riferimento soprattutto al settore residenziale, e seppur ancora con numeri modesti, il 2018 è stato l’anno di ripresa del mercato immobiliare dopo il crollo avvenuto a partire dal 2011 in poi. Il trend positivo, allo stato attuale, sembra essere confermato anche per tutto il 2019. I prezzi particolarmente bassi e i tassi di interesse ancora molto convenienti continuano a sostenere la domanda. In termini percentuali il numero delle transazioni è aumentato a doppia cifra rispetto al 2017 avvicinandosi ai numeri pre-crisi. Purtroppo non abbiamo riscontrato la stessa crescita nel volume dei valori degli scambi e quindi nel fatturato. Questo perché i prezzi degli immobili, salvo eccezioni come Milano, non riescono a risalire, stante la difficile ed incerta situazione economica in cui versa ancora l’Italia, e perché la media del valore delle singole transazioni si è abbassata almeno del 30%. Sempre meno frequenti sono inoltre le transazioni residenziali superiori a 1.500.000 di euro. 
Credo che, salvo particolari sconvolgimenti politici o economici, il mercato rimarrà nel prossimo futuro piuttosto dinamico negli scambi ma con crescita dei valori, credo, non superiori al 2%.
Mi chiede se il mattone è ancora una forma solida di investimento? Solida certamente sì, a patto che si abbia a mente che l’immobiliare è un investimento che va misurato a lungo termine, remunerativa un po’ meno soprattutto a causa della tassazione diretta e indiretta che, rispetto a prima, grava oggi sugli immobili. Il mattone è sempre un investimento solido, proprio per la solidità del mattone, ma la politica lo sta facendo diventare friabile, ci auguriamo con l’abbattimento delle tasse che possa ritornare solido.

Dunque i primi 3 mesi del 2019 hanno registrato un aumento notevole delle transazioni residenziali rispetto al 2018 in media del 8,8%. Nello specifico l’aumento sembra rivolgersi principalmente alle maggiori città del centro e nord Italia, ma riuscirà a trainare anche altre aree?
A parte Milano, la crescita dei prezzi in altre grandi città è ancora troppo lenta e di conseguenza blocca anche la ripresa del mercato immobiliare dell’hinterland delle grandi città, storicamente sempre molto vivace: i prezzi in questa area, rispetto al periodo pre-crisi, hanno fatto registrare anche perdite vicino al 50%! Mai accaduto prima nella storia immobiliare dal dopoguerra. Far ripartire le grandi città vuol dire far ripartire anche tutto ciò che gli ruota attorno, con conseguente beneficio per tutti. Il mio consiglio oggi è quello di acquistare, chi non acquista oggi non lo farà più!

Tra le soluzioni per risolvere i conti pubblici, è rispuntata l’ipotesi di una patrimoniale, come quella che fu imposta nel 1992 dal governo Amato. Che opinione ha lei a riguardo?
Le patrimoniali, da sempre deprimono il mercato, riducono i consumi e generano a medio termine perdite per l’erario e per il Pil in generale. A parte il settore immobiliare dove una patrimoniale già c’è e si chiama IMU, che ha comportato una svalutazione dei nostri immobili e di conseguenza un impoverimento, guardi cosa è accaduto in altri settori colpiti da patrimoniali, più o meno mascherate, come il settore Nautico - eccellenza del nostro Made in Italy - praticamente oramai morto con migliaia di piccole e medie aziende chiuse e migliaia di posti di lavoro persi. 
Quando un’azienda è in crisi e fortemente indebitata, l’unico modo per risollevarla e permetterle di pagare il debito, oltre a razionalizzare ed efficientare la spesa, è mettere in campo azioni e strategie che la facciano crescere e la rendano nuovamente produttiva così da avere le risorse per pagare il debito.
Se introdurranno nuovamente una patrimoniale, accadrà ciò che è avvenuto dal 1992 in poi, ovvero investitori e operatori economici non investiranno in Italia, soprattutto nel mercato immobiliare. Ci auguriamo che ciò non accada!

Come è cambiato il mondo immobiliare dagli anni 60 fino ad oggi? Note positive e note negative.
Le note positive ci sono state fino al 2005, dopo di che, c’è stato un tracollo graduale. Gli anni 60,70 e 80 hanno segnato un trend positivo anche in virtù di una tassazione fiscale più bassa rispetto a quella attuale. Oggi si fa fatica a trovare la positività, a rimanere competitivi, ad operare in questo contesto di negatività e con gli investimenti che stentano a partire. Oggi la concorrenza è forte, ma possiamo affermare che solo i migliori durano nel tempo: nel 2017 abbiamo con orgoglio raggiunto il traguardo di 50 anni di attività immobiliare e anche se le difficoltà negli ultimi anni sono state molte, le soddisfazioni di questi anni sono impagabili. I nostri clienti continuano a sceglierci a distanza di anni...un motivo ci sarà!

Quanto costa oggi comprare casa con un mutuo? E in futuro? Dal momento che si allunga l’età media, e quindi anche quella lavorativa, sarà possibile ottenere un mutuo oltre i 50 anni?
Dipende dalla casa e dalla quantità di mutuo che si richiede. In generale oggi il denaro costa poco, i tassi variabili a 30 anni sono a poco più del 1%, quindi anche chi ha liquidità preferisce finanziarsi. Se sapessi con certezza come andranno i tassi nel futuro, non glielo direi e ci investirei molti soldi! Battute a parte, in questo momento c’è molta incertezza perché c’è l’esigenza di mantenere basso il costo del denaro per famiglie e imprese, ma allo stesso tempo di aumentare i rendimenti finanziari soprattutto sui depositi. Detto ciò, oggi siamo ai minimi storici... e penso che un leggero rialzo sarà possibile.

Qual è il futuro del mercato immobiliare? Come hanno mostrato i recenti dati ISTAT, la popolazione sta sempre più invecchiando e si fanno pochi figli. Sta cambiando anche il modo di vivere l’immobile: la condivisione può essere una soluzione anche per quelle persone non più giovani, che però hanno desiderio di vivere nei propri spazi, ma allo stesso tempo, per praticità anche economica, desiderano condividere un servizio comune, come infermieri, badanti o personale da compagnia. Che servizi immobiliari avremo nel futuro per la 4° età?
Il futuro dell’immobiliare è nella rigenerazione urbana (le città DEBBONO svecchiare) e nei servizi legati agli immobili e ai loro occupanti. Ad esempio, in tal senso, noi abbiamo recentemente  investito in una nuova società Italiana Condomini, che si occupa proprio di offrire e sviluppare servizi sia per condomini che per i singoli condomini. Consideri che soprattutto per le prossime generazioni, a causa anche di una diversa mobilità legata al mondo del lavoro, la casa in particolare, sarà sempre più vista come “servizio di cui godere” che come bene da possedere. Per quanto riguarda il senior housing, credo che ci sia molto da fare e che sia un mercato interessante, anche se, almeno per ora, in Italia gli investimenti in questo settore sono ancora molto bassi, probabilmente anche a causa di una normativa che non li facilita e alla mancata individuazione di un esatto e remunerativo modello di business…siamo davvero agli inizi.

Nel 2017 Banche come Intesa San Paolo, Unicredit o Mps sono entrate anche nel settore della compravendita e dell’affitto di immobili. La considera una concorrenza sleale nei confronti della categoria degli agenti immobiliari o c’è posto per tutti?
La definizione di banca è cambiata negli ultimi anni, la pressione dell’Unione Europea e i maggiori controlli a cui sono soggette le banche e i loro clienti - soprattutto - hanno indebolito il ruolo della banca, inteso come intermediario finanziario. Da qui la scelta di diverse banche di buttarsi nel settore immobiliare. Purtroppo la collaborazione non è a doppio senso: Le associazioni di categoria degli agenti immobiliari si sono mobilitate per questa situazione noi agenti immobiliari siamo “costretti” a rivolgerci alle banche affinché concedano credito ai nostri clienti per l’acquisto dell’immobile, loro invece giocano in casa! Hanno accesso a una banca dati e clienti molto più vasta della nostra. Alcuni clienti che si sono rivolti a noi, ci hanno raccontato di aver ricevuto pressioni da alcuni Istituti per ottenere il mandato per la vendita del loro immobile in cambio di accessi facilitati al credito…se questa non è concorrenza sleale!

Cosa ne pensa di alcuni comuni italiani, come ad esempio il Borgo di Sambuca di Sicilia (in provincia di Agrigento), che vendono le case a partire da 1 €?
E’ evidente che se la situazione è difficile nelle grandi città, il mercato immobiliare delle piccole cittadine di provincia è disastroso. Queste iniziative sono da apprezzare, visti gli ottimi risultati che ha ottenuto il Borgo di Sambuca in provincia di Agrigento e non solo, vedi anche altri piccoli comuni come Montieri (Grosseto), Patrica (Frosinone), Lecce nei Marsi (L’Aquila). Il Comune non solo ha ottenuto una rinascita della popolazione, ma anche una ripresa economica grazie alla ristrutturazione di queste abitazioni. Questi ovviamente sono casi limite che fanno comunque riflettere: le amministrazioni dovrebbero trovare una soluzione prima di arrivare a questo punto e sfruttare questa opportunità con investimenti nel settore del turismo, altrimenti tra 10 anni questi meravigliosi borghi si ritroveranno nella medesima situazione.

Si può guardare all’estero? Dove conviene investire?
Questo è il momento per investire in Italia! Ovviamente chi ha la possibilità di effettuare investimenti più importanti oggi ha diverse opportunità: per esempio Dubai, anche in vista dell’Expo 2020, offre una vasta opportunità di investimento con rendite alte e rischio minimo. E’ comunque importante rivolgersi a professionisti e operatori del settore che affianchino il cliente nel trovare la soluzione più adatta alle sue esigenze e al range di investimento.
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