Confimprese, evoluzione e trasformazione del retail real estate nel millennio dell’incertezza
- di: Barbara Leone
L’analisi del retail real estate italiano del 2022 evidenzia un mercato maturo e un consumatore che torna a frequentare i centri commerciali di grandi dimensioni, ma accorcia i tempi di permanenza a una media di 59 minuti. Non sono bastati alcuni accorgimenti come l’ottimizzazione della proposta commerciale o la customizzazione della shopping experience per rivitalizzare un canale precipitato in crisi profonda con la pandemia e sei mesi di chiusura forzata nei giorni festivi (novembre 2020-maggio 2021). Per ritornare attrattivi i centri commerciali devono trovare nuove formule e dare forma al commercio contemporaneo, capace di costruire un’esperienza per il proprio cliente e riaffermare la sua supremazia sull’online.
Confimprese, evoluzione e trasformazione del retail real estate nel millennio dell’incertezza
Queste alcune delle evidenze dell’Osservatorio annuale Retail Real Estate, realizzato da Reno Your Retail Partner per Confimprese sull’andamento dei centri commerciali in Italia, che si arricchisce da quest’anno di un’importante novità: l’analisi dei dati dei flussi dei visitatori su un campione significativo di centri commerciali, rappresentativo del mercato italiano per rating, dimensione e posizione geografica, con l’obiettivo di comprendere l’andamento dei passaggi negli ultimi dodici mesi mobili. “La crescita del 3,9% del Pil nel terzo trimestre è incoraggiante - commenta Mario Resca, presidente Confimprese - ma siamo comunque preoccupati. Il retail a volumi soffre, la marginalità è drasticamente ridotta, è in atto una forte selezione degli operatori e le vetrine chiuse sono sempre più numerose sia nei centri città che nei centri commerciali. A causa dell’inflazione al 12% le nostre aziende non riescono a sostenere l’aumento Istat sugli affitti previsto dai contratti e il costo eccessivo viene indicato per il secondo semestre 2022 come motivazione della chiusura di punti vendita nel 53% dei casi contro il 19% di inizio 2021. Se vogliamo evitare la chiusura di punti vendita e centri commerciali, con il conseguente ridimensionamento dell’occupazione, serve un forte sostegno alle imprese da parte del Governo: è necessario riconoscere il retail come attività energivora così da poter avere il credito d’imposta fino al 50% e congelare l’aumento Istat dei canoni di locazione per il 2022-2023”.
Il database Reno relativo alle strutture commerciali (centri commerciali, retail park e factory outlet) conta 1.319 unità a ottobre 2022. In particolare, i centri commerciali sono 991 contro i 996 del 2021. Le vacancy nei centri commerciali aumentano in tutti i rating rispetto al 2021: tale aumento è senz’altro da attribuire alle sofferenze 2020 e 2021, conseguenza della pandemia e dell’attuale crisi socio-economica. Tuttavia, il vacancy rate varia a seconda del rating dei centri: nei rating alti il dato non è preoccupante ed è contenuto in un range tra 4 e 6,9%, dovuto soprattutto ai ricambi delle insegne, mentre la percentuale di spazi vuoti aumenta nelle strutture di rating più basso e raggiunge in alcuni casi il 14%. Quanto alle richieste di affitti nei centri commerciali, il costo degli spazi rispetto al 2019 sale nei centri commerciali premium. L’interesse dei format si mantiene elevato per questa tipologia di strutture e gli affitti arrivano fino a 1.450 euro l’anno per mq. Il lieve aumento dei canoni nei livelli bassi della classifica è da considerarsi fisiologico. In pipeline entro il 2025 sono previsti 13 nuovi progetti, di cui 10 nuove aperture e 3 ampliamenti di strutture già esistenti.
L’analisi, elaborata da Reno tramite la tecnologia di geodata intelligence di PlaceSense, considera i passaggi nei centri commerciali ad agosto 2022 ed evidenzia come le strutture del Nord-est spiccano per recupero dei passaggi (15%) rispetto a quelle del Sud, più statiche (6%). Dall’analisi emergono, anche, altre evidenze interessanti. Le strutture di grandi dimensioni, che avevano sofferto maggiormente le restrizioni dovute alla pandemia, stanno recuperando il traffico perso, mentre le visite nei centri di rilievo locale rimangono sostanzialmente invariate. Il visitatore è sempre più ripetitivo: i dati del terzo trimestre 2022 mostrano come il 77% delle visite sia di clienti abituali e solo il restante 23% sia generato da nuovi visitatori e soprattutto tale tendenza è in continua crescita. Mancano, quindi, argomenti forti capaci di potenziare l’attrattività del centro commerciale. La permanenza è sempre più breve in tutte le classi di rating: il cliente dedica meno tempo alla visita e alla scoperta, 59 minuti. Infine, anche la distanza che il visitatore è disposto a percorrere per raggiungere il centro si riduce a una media di 22 minuti, complice l’aumento del costo del carburante e la mancanza di grandi driver shopping. Il concetto di prossimità si conferma essere il valore cardine in un mercato maturo come quello attuale.