La Cina archivia il 2025 con un risultato che, sulla carta, vale una bandierina politica: Pil +5%, appena sopra le attese e in linea con l’obiettivo governativo di una crescita “intorno al 5%”. Ma la stessa giornata in cui Pechino rivendica il traguardo consegna anche l’altra faccia del racconto: il settore immobiliare continua a perdere quota e fiducia, come una diga che tiene ancora ma scricchiola in più punti.
Il segnale più nitido arriva dal finale d’anno. A dicembre 2025 i prezzi delle nuove abitazioni nelle principali 70 città monitorate dall’NBS (l’Ufficio nazionale di statistica) hanno registrato una flessione del 2,7% su base annua, in peggioramento rispetto al mese precedente. E sul mese il dato nazionale segna un altro passo indietro: -0,4%. Numeri che raccontano una crisi non episodica, ma strutturale, tanto da arrivare alla trentesima contrazione consecutiva.
La geografia del calo non risparmia nemmeno le piazze simbolo. Pechino scende a -2,4% annuo, Guangzhou scivola fino a -4,8%, Shenzhen a -4,4%. Anche Tianjin peggiora a -3,0%, mentre Chongqing resta in rosso a -2,9%. In mezzo, l’eccezione che fa rumore: Shanghai mostra ancora un rialzo annuo, +4,8%, pur con un ritmo meno brillante rispetto al mese precedente.
L’impressione, guardando solo Shanghai, potrebbe essere quella di una ripartenza. Ma l’insieme dei dati spinge altrove: un mercato “a isole”, dove i distretti più solidi e appetibili riescono a difendersi, mentre il resto del Paese combatte con inventari elevati e aspettative in discesa. È la divergenza, non l’inversione, il vero tratto del momento.
A rendere il quadro ancora più netto è la distribuzione delle variazioni: nella rilevazione sulle 70 città, a dicembre i prezzi risultano in calo in 58 centri urbani, mentre i rialzi si contano sulle dita di una mano. Anche il mercato dell’usato resta debole, con segnali di cedimento più marcati tra le diverse fasce di città: un dettaglio cruciale perché è spesso lì che si misura la fiducia reale delle famiglie, quella che trasforma l’attesa in acquisto.
Il paradosso cinese, in questo avvio di 2026, sta tutto qui: crescita centrata, ma motore interno ancora irregolare. Nel quarto trimestre 2025 il Pil rallenta al +4,5% su base annua, il passo più lento da fine 2022 e in frenata rispetto al trimestre precedente. Segno che la domanda domestica continua a zoppicare, mentre il Paese si regge più volentieri su manifattura ed export che su consumi e investimenti privati.
Dentro questo schema, l’immobiliare è il grande convitato di pietra: pesa sul bilancio delle famiglie, sul finanziamento degli enti locali e su una filiera industriale che va dall’acciaio all’arredamento. Non a caso, nel bilancio del 2025 si registra un tracollo degli investimenti immobiliari e una contrazione delle vendite di abitazioni misurate per superficie. Tradotto: meno cantieri, meno scambi, meno “effetto ricchezza” — e quindi più prudenza nei portafogli.
Il tema è diventato apertamente politico. Un intervento pubblicato su Qiushi, la rivista ufficiale del Partito, ha descritto il settore come in “profondo aggiustamento” e ha spinto per misure più decise capaci di stabilizzare le aspettative. Il messaggio, in controluce, è chiaro: non basta tamponare i sintomi, bisogna convincere famiglie e mercato che il pavimento non continuerà ad abbassarsi.
Anche gli analisti insistono sullo stesso punto: la crisi sta cambiando forma, diventando più selettiva e più legata alle differenze demografiche ed economiche tra città. Zhang Dawei, di Centaline Property, mette la traiettoria in una frase che suona come una previsione e un avvertimento: “Nel 2026 la divergenza del mercato immobiliare cinese continuerà ad approfondirsi”. Con una conseguenza pratica: le metropoli “core” possono stabilizzarsi, mentre i centri minori rischiano una lunga maratona di smaltimento dell’invenduto.
Sullo sfondo resta la radice della crisi, innescata dalla stretta del 2021 sull’eccesso di debito nel real estate, e resa più drammatica da casi-simbolo come Evergrande e Country Garden: progetti incompiuti, bilanci stressati, fiducia corrosa. È per questo che molte misure recenti puntano su un obiettivo molto concreto: far avanzare i cantieri e garantire consegne, perché ogni appartamento rimasto “sulla carta” pesa come un macigno sul mercato.
Così, mentre Pechino rivendica la crescita del Pil, il mattone continua a dettare l’agenda economica: finché i prezzi non smettono di scendere in modo diffuso, sarà difficile trasformare il +5% in un sentimento collettivo di sicurezza. Il 2026, per la Cina, comincia con una domanda più politica che statistica: quanta energia serve ancora per rimettere in equilibrio il settore che per anni ha fatto da locomotiva — e oggi resta il freno più ingombrante?