Il report – di cadenza biennale – funge da punto di riferimento per gli investitori, gli occupier e gli sviluppatori, offrendo un punto di riferimento per operare in modo informato nei mercati globali, che vengono suddivisi in cinque cluster: molto trasparenti, trasparenti, semi-trasparenti, poco trasparenti e opachi.
Il quadro globale
Tra i primi classificati figurano UK, Francia, Stati Uniti, Australia e Canada, gruppo in cui rientra per la prima volta anche Singapore, grazie al progresso raggiunto a livello di target di sostenibilità e di tecnologia. Negli ultimi due anni, i Paesi più trasparenti hanno attratto oltre 1.200 miliardi di dollari di investimenti immobiliari, pari a oltre l'80% del totale globale, posizionandosi così alla guida della ripresa dell'attività del mercato dei capitali.
Insieme a Singapore, i Paesi asiatici sono quelli ad aver registrato il più forte miglioramento in termini di trasparenza, in primis l'India, con una maggiore disponibilità e qualità dei dati in tutti i settori immobiliari, dall'industriale ai data center. Significativi progressi sono stati ottenuti anche da Giappone, Australia, alcune città della Cina continentale, Corea del Sud, Emirati Arabi Uniti e Arabia Saudita. Complessivamente, la regione dell'Africa subsahariana, invece, ha mostrato la più modesta evoluzione in termini di trasparenza, anche se in Kenya, Nigeria e Ghana emergono alcuni segnali di miglioramento.
Il posizionamento dell'Europa e dell’Italia
A livello globale, l'Europa si conferma il mercato con i migliori standard di trasparenza, alla guida della trasformazione sostenibile attraverso iniziative quali la revisione della Direttiva sul rendimento energetico degli edifici (EPBD), che stabilisce nuovi requisiti minimi e impone la rendicontazione del potenziale di riscaldamento globale e delle emissioni di carbonio per l'intero ciclo di vita degli immobili, oltre alla pubblicazione della Tassonomia UE e all'attuazione della Direttiva sulla rendicontazione della sostenibilità delle imprese (CSRD).
L'Italia si colloca al 19° posto nella classifica globale, all’interno del cluster dei mercati trasparenti, espressione dell’impegno del mercato immobiliare nel fornire dati più completi e accessibili, nonché un ambiente normativo strutturato e pronto a rispondere alle esigenze degli investitori internazionali.
Tecnologia e sostenibilità: due leve fondamentali per il futuro
Il report mette in evidenza come la crescente digitalizzazione stia trasformando il settore immobiliare, un’evoluzione a cui stiamo assistendo anche in Italia. Gli strumenti basati sull'intelligenza artificiale (IA) contribuiscono a una maggiore trasparenza del mercato, grazie alla capacità di analisi e sintesi dati, insieme a una gestione più efficiente e automatizzata degli edifici e a un potenziamento nella progettazione. Una grande opportunità, che porta con sé anche dei rischi, verso cui ci si sta movimentando anche a livello europeo, ad esempio, con il recente EU AI Act, volto a garantire un’implementazione tecnologica responsabile e trasparente.
In questa edizione del GRETI, la sostenibilità si dimostra il principale driver di miglioramento nell’Indice di trasparenza, in un contesto in cui le nazioni si stanno attrezzando per dimezzare le emissioni di carbonio entro il 2030 per rispettare l'Accordo di Parigi. Ciononostante, gli indicatori di sostenibilità continuano a essere tra i meno trasparenti a livello globale. Molte aziende si trovano ancora in una fase iniziale di monitoraggio delle prestazioni ed emissioni del loro portafoglio, o del rischio climatico: mancano ancora informazioni e processi standardizzati, che eliminino incertezze sulla qualità dei dati e il rischio di greenwashing.
La crescita delle iniziative normative
Le normative sulla trasparenza continuano ad avanzare e Paesi come l’Italia stanno introducendo leggi più stringenti. Questo impegno, insieme a una maggiore digitalizzazione del catasto e dei sistemi di informazione territoriale, stanno migliorando il quadro regolamentare per garantire operazioni immobiliari più trasparenti e sicure.
Il mercato immobiliare italiano: focus sugli investimenti alternativi
In Italia, come in altri mercati trasparenti, l'interesse si sta estendendo sempre più verso settori emergenti come data center, student housing e multifamily. Questi asset alternativi stanno guadagnando attenzione da parte degli investitori, grazie alla loro resilienza alle fluttuazioni economiche e alla loro capacità di rispondere alle esigenze demografiche in evoluzione e, in particolare nel caso dei data center, di quelle tecnologiche.
Il mercato del debito tra i temi da tenere sotto controllo
Circa 3.100 miliardi di dollari di asset immobiliari globali hanno maturato debiti in scadenza tra il 2024 e il 2025 e si stima che 2.100 miliardi di dollari di debito dovranno essere rifinanziati; di questi il 30% è stato completato nella prima metà dell’anno. Il mercato del debito immobiliare vede l’ingresso di finanziatori non bancari, a integrazione delle fonti tradizionali del credito, e le autorità monetarie hanno espresso preoccupazione per i potenziali rischi derivanti dalla mancanza di trasparenza relativa ai volumi dei prestiti di credito privato e alle condizioni di finanziamento. Mentre i prestiti erano storicamente in capo alle banche regolamentate, il panorama dei finanziatori si è ampliato con l’arrivo di nuove fonti di credito, come fondi di debito, fondi pensione e compagnie assicurative. Questa diversificazione ha creato un mercato più equilibrato, ma, allo stesso tempo, ha causato una minore visibilità sulle condizioni di finanziamento in molti Paesi.
“Questa edizione del GRETI coincide con un periodo di trasformazioni socioeconomiche, tecnologiche, climatiche e geopolitiche, che contribuiscono a un nuovo panorama immobiliare in continua evoluzione” commenta Barbara Cominelli, CEO Italy & EMEA Retail Markets Lead di JLL. “La complessità di questi cambiamenti rende la trasparenza un fattore fondamentale per tutti gli attori del settore; e un elemento catalizzatore per gli investimenti – non a caso nella ricerca si dimostra come siano proprio i mercati più trasparenti ad attrarre i maggiori investimenti. Affinché l’Italia rappresenti sempre di più un target di investimento nei settori consolidati e in quelli emergenti, è necessario che vi sia collaborazione tra i player del mercato, privati e pubblici, nel migliorare la trasparenza normativa e l’accesso ai dati e nello standardizzare le pratiche di reporting, sfruttando la tecnologia e implementando la sostenibilità nelle proprie strategie”.