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La rivoluzione di Caselle Open Mall

Dott. Roveda, Aedes SIIQ S.p.A è una società che ha una lunga tradizione, fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano, nel 1924. Recentemente è stata approvata dall’assemblea degli azionisti un’importante operazione di scissione. Brevemente può descriverci le motivazioni e gli obiettivi di questo significativo passaggio?
La scissione ha uno scopo essenzialmente industriale. La creazione di due distinte realtà societarie quotate focalizzate nei rispettivi settori di attività - da un lato, una SIIQ e, dall’altro, una società focalizzata sull’acquisizione e la valorizzazione in ottica opportunistica di asset immobiliari - permetterà a ciascuna di perseguire le proprie strategie di sviluppo e di migliorare i propri risultati facendo leva sui propri punti di forza. Il mix di attività attualmente svolte dal Gruppo Aedes non consente al medesimo di affermarsi sul mercato con un chiaro modello di business; l’operazione di scissione potrebbe consentire una maggiore comprensione delle attività svolte, con conseguente valutazione autonoma delle differenti strategie, e creare un elevato valore aggiunto per gli azionisti, oggi inespresso (sconto NAV > 60%).

Caselle Open Mall (Com) rappresenta il vostro progetto più importante in termini dimensionali e di innovazione: 114mila metri quadri di GLA, 230 negozi e 45 MSU (Medium Surface Units), con brand internazionali, 9.400metri quadrati dedicati al food & beverage, con oltre 40 bar e ristoranti, un mix di eccellenze gastronomiche tra tradizione e cibo dal mondo, 18.700 mq dedicati a concept di intrattenimento, alcuni dei quali inediti nel nostro Paese, 8mila posti auto e così via. Insomma, un pezzo di città aperto, un distretto multifunzionale che unisce shopping, food, sport, edutainment, uffici. Quali sono a suo parere gli aspetti più innovativi di questo progetto che guarda al futuro?
Oltre alle innovazioni già citate nel mix di offerta, il Caselle Open Mall è caratterizzato proprio dalla sua natura “open”: una struttura aperta - ma con percorsi pedonali totalmente protetti, per permetterne la frequentazione in qualsiasi condizione climatica - un ambiente non artificiale, ma assolutamente autentico, dove i visitatori potranno vivere confortevolmente l’infinita varietà della luce naturale secondo le ore del giorno e l’alternanza delle stagioni. Anche nella food court principale, che sarà l’unica zona chiusa e climatizzata, la copertura trasparente assicurerà il costante rapporto con l’ambiente esterno, con il quale COM sarà pienamente integrato, anche per l’abbondanza di vegetazione naturale all’interno del complesso. 

Caselle Open Mall ha l’ambizione di anticipare i gusti e le scelte dei consumatori, alla luce di approfonditi studi sul comportamento dei frequentatori di supermercati e ipermercati. Come pensa che reagirà il mercato al vostro progetto? E gli investitori istituzionali?
Stiamo riscontrando un elevato livello di interesse per il progetto da parte dei maggiori retailers e di norma questo è uno degli elementi di giudizio più importanti per gli investitori. Il retail real estate di qualità è sempre stata considerata una asset class ben performante e di grande resilienza, quindi di particolare interesse per gli investitori di medio/lungo periodo. E’ del tutto naturale che - in una situazione di forte evoluzione del mondo retail - il loro interesse si concentri su progetti concepiti per avere successo a lungo termine, in un mercato nel quale i modelli di consumo sono profondamente cambiati e il cliente è alla ricerca di una esperienza gratificante e condivisibile anche in ambiti - come il food & beverage, l’entertainment e i servizi alla persona - che abbiamo enfatizzato nel Caselle Open Mall.

Caselle Open Mall è un hub strategico, direttamente connesso all’aeroporto Torino-Caselle, che si trova ad appena 250 metri. Torino dista 19 Km e Milano 148. Alla luce di questa ubicazione e delle relative interconnessioni, qual è il bacino di utenti stimato?
Tutte le ricerche che abbiamo condotto prevedono un’affluenza di visitatori rilevante, tra 12 e 13 milioni all’anno, con una spesa media ai livelli più alti di mercato, generata da un mercato potenziale di oltre 2,5 milioni di residenti nell’isocrona dei 60’ e di oltre 5 milioni entro i 90’. Molto curato e originale è anche l’aspetto architettonico del progetto. Una città nella città, con il cuore commerciale che si sviluppa su due livelli ed è dedicato allo shopping puro, con una scelta ampissima di prodotti e di brand. Uno spazio innovativo di spazi aperti e chiusi, con i portici sul lato esterno a rievocare la tradizione torinese. E tanti altri elementi hi-tech dal gusto contemporaneo insieme a richiami alle storiche vie e piazze torinesi.

Qual è la percezione che volete suscitare nei frequentatori con questa miscela di storia e modernità, di sedimento storico-culturale e innovazione?
Quella di un “luogo”. Un luogo che sia al tempo stesso profondamente nuovo e in qualche modo familiare. Gli elementi di riferimento al territorio sono importanti per dare al Caselle Open Mall una identità, sulla quale sarà poi la comunità dei visitatori a costruire un rapporto individuale, non puramente mercantile, attraverso le esperienze fatte e condivise. Come è stato detto “good development is placemaking”: sviluppare bene vuol dire creare dei luoghi. Questo, in estrema sintesi, è il nostro mestiere.

Come si colloca questa struttura in relazione all’adesione al territorio dal punto di vista sociale, ambientale, ecologico e funzionale-infrastrutturale?
Dal punto di vista sociale, COM sarà un formidabile generatore di occupazione. E’ difficile fare sin d’ora una previsione dettagliata, ma una struttura di queste dimensioni richiederà tra i 2000 e i 2500 addetti, senza contare l’occupazione indiretta presso fornitori locali di servizi e prodotti. Sotto il profilo ambientale è stata posta la massima cura nel contenimento dei consumi idrici ed energetici, adottando le soluzioni più avanzate attualmente disponibili. Quello delle infrastrutture è poi uno dei capitoli più importanti del nostro intervento, poiché faremo interventi sulla rete viaria di accesso e di prossimità, non solo in funzione delle esigenze del COM, ma anche per migliorare l’assetto viario dell’intero comparto per risolvere problematiche di interesse pubblico.

Il progetto punta molto sulla sostenibilità ambientale, con elementi ‘green’ molto pronunciati. In termini concreti, quali sono gli elementi introdotti che danno sostanza a questa sostenibilità?
Oltre a quanto già detto parlando del “concept” dell’open mall e della ricerca di una integrazione con l’ambiente naturale circostante, vorrei sottolineare la limitazione del consumo di suolo e dell’impatto visivo dei parcheggi, ottenuta realizzandoli quasi esclusivamente al piano interrato o in strutture multipiano, offrendo così anche la comodità del parcheggio coperto ed un miglior servizio al cliente. Ma è il complesso dei criteri di progettazione che va ben oltre le prescrizioni di legge e propone un nuovo standard di attenzione ai diversi aspetti della sostenibilità ambientale: luce naturale ovunque possibile, illuminazione a LED, impianto geotermico e fotovoltaico per il massimo contenimento dei consumi energetici, riutilizzo dell’acqua piovana e pozzi propri in prima falda per usi igienici e per l’irrigazione, evitando lo spreco di acqua potabile.

Dott. Roveda, a quando la posa della prima pietra? E il fine lavori per quando è previsto?
L’inizio lavori è previsto nel 2019 e il completamento del progetto richiederà circa 24 mesi.

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