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Ristrutturare un immobile

- di: Luca Bonelli

L'edilizia in Italia si sa, non è una scienza esatta, molto spesso alcuni “vuoti” normativi lasciano spazio a interpretazioni e creatività; con questo breve articolo si affronta il procedimento edilizio più diffuso con cui almeno una volta nella vita ci si trova tutti a fare i conti, in tutti i sensi. La ristrutturazione degli immobili residenziali è un’ottima opportunità per rinnovare ed ottimizzare gli spazi degli ambienti della casa in cui viviamo, dove andremo a vivere, o dello spazio commerciale in cui svolgiamo la nostra attività. Perfetto, abbiamo scelto i rivestimenti, i sanitari, il colore della camera da letto, sappiamo a chi affidare i lavori, so che posso detrarre i costi per i materiali e impresa, domani inizio. Calma, facciamo chiarezza. Nel momento in cui si interviene su di un’unità immobiliare (sia essa residenziale o con altra destinazione d’uso) non sempre posso agire del tutto liberamente e  detrarre in automatico le spese sostenute.

 

Interventi edilizi
Le definizioni di Manutenzione Ordinaria M.O., Manutenzione Straordinaria M.S., Ristrutturazione Edilizia R.E., Restauro e Risanamento Conservativo R.C., rappresentano i casi più diffusi di lavori edili, di cui è bene evidenziarne le differenze.

Caso n.1
Intervengo sull’intero impianto elettrico perché magari non a norma, sulla cucina ed il bagno, sostituisco le pavimentazioni di tutte le camere, ritinteggio. Bene, siamo all’interno della M.O. in cui non ho bisogno di nessun titolo edilizio abilitativo, i lavori possono iniziare subito, non incido sulla distribuzione interna dell’abitazione, la planimetria non cambia.

Caso n.2
Cambio la disposizione degli ambienti, trasformo la cucina in angolo cottura inglobando il tutto al soggiorno, o più semplicemente sposto un vano porta da una parete ad un’altra In questo caso opero nella M.S. che obbliga la presentazione al Comune di una C.I.L.A. ( Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata )ai sensi dell’art.6-bis) D.P.R. 380/2001, incido sulla distribuzione interna dell’abitazione, la planimetria cambia.

Caso n.3
La modifica di una finestra in porta finestra, ovvero la modifica dei prospetti originari dell’edificio che contiene il nostro immobile, il cambio d’uso, rappresentano interventi di R.E. descritti come opere atte a trasformare anche totalmente l’intero fabbricato. Questa volta l’obbligo è quello della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività) ai sensi dell’ art.10, comma 1, lett.c) del d.p.r. 380/2001, incido sul prospetto oltre che sulla distribuzione interna dell’abitazione, la planimetria cambia.
Con la stessa S.C.I.A. intervengo nel caso del Restauro e Risanamento Conservativo, per definizione una serie di interventi per la conservazione degli edifici storici, oltre che per miglioramenti della funzione stessa comportanti modifiche alla struttura portante, cubatura e involucro edilizio. Interventi destinati a un processo edilizio più complesso.

 

C.I.L.A. e S.C.I.A.
Le sigle corrispondono a Comunicazione e Segnalazione, da inviare al Comune senza dover aspettare un permesso o autorizzazione a procedere, si indica la data di inizio lavori contestualmente alla presentazione della stessa; successivamente l’amministrazione prenderà atto di quanto dichiarato e promuoverà eventualmente opportuni controlli. Il richiedente avente titolo quale proprietario, comproprietario, usufruttuario, conduttore (con delega da parte della proprietà) deve incaricare un tecnico abilitato all’ esercizio della professione (geometra, architetto, ingegnere) per la compilazione della pratica, figura che in primo luogo dovrà verificare la fattibilità urbanistico-edilizio dell’intervento. In genere, secondo i regolamenti dei Comuni maggiori, una camera da letto è di 9 mq utili per letto singolo ,14 mq per la matrimoniale come per il soggiorno, la cucina di 5 mq, solo per citarne alcuni; l’altezza minima abitabile è di 2,70 metri lineari per gli ambienti abitabili e di 2,40 ml per disimpegni, bagni, ripostigli. A Milano è fatto d’obbligo inserire uno spazio antibagno tra cucina e wc, stessa cosa vale per Roma ( art.34 del Regolamento d’igiene ) che però a differenza del capoluogo lombardo non prevede altre destinazioni d’uso all’ infuori di camera, cucina, soggiorno, bagno, ripostiglio; impedendo di fatto l’esistenza di un ambiente studio all’ interno delle abitazioni, attenzione a cosa si dichiara. Buona norma è scegliere una ditta che abbia competenze specifiche in materia edilizia innanzitutto, e sia regolarmente iscritta alla camera di commercio con posizioni contributive in regola, in quanto la responsabilità su tali requisiti è sempre in capo alla Committenza; il rimando è al Testo Unico della sicurezza e salute nei cantieri temporanei fissi e mobili D.lgs. n.80/2001. La corretta pratica quindi è affidarsi a figure specializzate senza nessuna improvvisazione.

 

Detrazioni fiscali
Secondo quanto riportato dalla Guida dell’Agenzia delle Entrate, le detrazioni sono previste soltanto con interventi di Manutenzione Straordinaria M.S., Ristrutturazione Edilizia R.E., Restauro e Risanamento Conservativo R.C. I lavori di Manutenzione Ordinaria ricevono le agevolazioni fiscali soltanto nel caso in cui un Condominio decida di intervenire sulle parti comuni. Per tutto il 2018 si ha diritto alla detrazione IRPEF ripartita in dieci quote annuali pari al 50% delle spese sostenute, fino ad un massimo di euro 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare; salvo proroghe, dal 1° Gennaio 2019 si tornerà al 36%. Beneficiari tutti i proprietari e/o detentori di diritti reali sull’immobile quali: usufruttuari, conduttori, imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce, soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata(società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.  L’Agenzia delle Entrate prevede la possibilità di accesso alle detrazioni anche ai familiari purché sostengano le spese: coniugi, componente unione civile, parenti entro il terzo grado, coniuge separato assegnatario dell’immobile, convivente more uxorio. Gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Manutenzione Straordinaria prevedono un regime di Iva agevolata al 10%, applicata alla fornitura di servizi su immobili residenziali, mentre per quanto riguarda l’acquisto di beni finiti e materiali, soltanto negli interventi di Ristrutturazione Edilizia e di Restauro e Risanamento Conservativo. Importante è procedere a qualsiasi pagamento soltanto dopo aver protocollato la pratica in Comune, usando il così detto bonifico “parlante” predisposto da tutti gli istituti bancari, in cui si citerà il numero di protocollo della comunicazione e relative fatture di pagamento.


Luca Bonelli, Architetto e Direttore Tecnico di apeveloce.it

Testata: ITALIA INFORMA | Società editrice: GEDECOM SRLs | N° Iscrizione Tribunale: 73/2017 del 13-04-2017 | Periodicità: BIMESTRALE | Distribuzione: NAZIONALE
Modalità distribuzione: POSTALE | Costo: ABBONAMENTO ANNUO EURO 48
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